香港樓市新政滿月二手房成交量暴跌55%

某日到辦公室，聽(tīng)到香港女同事L小姐高興地說(shuō)，最近開(kāi)始準(zhǔn)備看房子了。僅僅兩個(gè)月之前，她還在抱怨，看了半年的房子，但是“越看房?jī)r(jià)越高”，因此決定暫時(shí)不買(mǎi)房。

讓L小姐重拾看房信心的是香港特區(qū)政府上月推出的[注冊(cè)英國(guó)公司好處]“買(mǎi)家印花稅”（Buyer Stamp Duty，下稱“BSD”）政策。

10月26日，香港特區(qū)財(cái)政司司長(zhǎng)曾俊華宣布，提高現(xiàn)行的額外印花稅（SSD）的稅階，并將適用期延長(zhǎng)至三年，同時(shí)推出全新的“買(mǎi)家印花稅”，即所有外地人士、所有本地和外地注冊(cè)的公司購(gòu)買(mǎi)香港住宅，除了繳付一般印花稅外，還需繳付15%的買(mǎi)家印花稅，意味著非香港居民買(mǎi)房子的最高稅率可能高達(dá)35%。

香港特區(qū)政府推出這項(xiàng)政策的目的很明顯，一方面是為了打擊短炒客，另一方面是希望通過(guò)限制外來(lái)投資者，強(qiáng)行扭轉(zhuǎn)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)本地居民的供不應(yīng)求情況。今年以來(lái)，香港的地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)普遍出現(xiàn)了20%的升幅。

更令香港人擔(dān)憂的是，不論是從絕對(duì)價(jià)格，還是從按揭貸款與家庭收入比來(lái)看，香港的地產(chǎn)價(jià)格都已經(jīng)超過(guò)了1997年的最高水平——而1997年那場(chǎng)地產(chǎn)災(zāi)難，迄今讓許多港人無(wú)法釋?xiě)眩簧偃藫?dān)憂地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)重蹈覆轍。

BSD政策顯然給地產(chǎn)界帶來(lái)一次地震。就在政策宣布次日，包括大地產(chǎn)商長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在內(nèi)的大批香港本地股均出現(xiàn)了暴跌，香港恒生地產(chǎn)指數(shù)更是重挫超過(guò)1000點(diǎn)，跌幅近4%。

到本周二，是BSD滿月的日子。翻開(kāi)過(guò)去一個(gè)月的香港財(cái)經(jīng)大報(bào)，幾乎每天都有BSD的新聞曝光，該政策恐怕已經(jīng)成為香港自“八萬(wàn)五”政策以來(lái)最受全港爭(zhēng)議的政策。

褒貶不一

一方面，該政策獲得不少本地居民的歡迎。香港特別行政區(qū)行政長(zhǎng)官梁振英的支持率在政策宣布后一改頹勢(shì)出現(xiàn)上揚(yáng)，可見(jiàn)民心對(duì)政策所向[英國(guó)公司年審年報(bào)]。在香港公司里，不少像L這樣的年輕人對(duì)于BSD都表示支持，他們希望地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)深度調(diào)整，好滿足他們“上車”的欲望。

不僅如此，連一些在香港打拼的內(nèi)地打工仔也對(duì)政策表示歡迎。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，即使沒(méi)有BSD，香港的樓價(jià)也屬于高不可攀，但過(guò)高的房?jī)r(jià)卻吸引不少業(yè)主轉(zhuǎn)租為售，因此令市場(chǎng)上的租盤(pán)急劇減少，這反過(guò)來(lái)又驅(qū)升了租金價(jià)格——有地產(chǎn)界朋友介紹說(shuō)，如今租金已經(jīng)比一年前增長(zhǎng)了近20%，但是租盤(pán)仍然供不應(yīng)求，許多租盤(pán)剛剛放盤(pán)不到一天便被租走，往年正常年份，平均要兩三周時(shí)間才會(huì)有成交。因此對(duì)于初出校門(mén)的打工仔來(lái)說(shuō)，BSD也有可能會(huì)有減租的作用。

但另一方面，BSD政策也被不少商界人士詬病。有人指責(zé)它有違香港的自由市場(chǎng)精神，有可能打擊外來(lái)公司對(duì)香港的信心。也有評(píng)論員指出，兩年前特區(qū)政府推出SSD以打擊炒家。但是近兩年來(lái)香港樓價(jià)繼續(xù)快速上漲，已經(jīng)說(shuō)明SSD無(wú)效。

不過(guò)BSD最受商界批評(píng)之處，是連香港本地注冊(cè)的公司買(mǎi)樓也要受到BSD的約束——這一點(diǎn)可能觸動(dòng)了香港本地商界富豪或是那些家族基金的利益，讓他們覺(jué)得被“錯(cuò)殺”。有地產(chǎn)界人士表示，不少香港富裕家庭是以公司的名義持有物業(yè)，如果按現(xiàn)行的BSD措施，同樣也要受到管制，對(duì)這些香港本地注冊(cè)的公司并不公平；此外，有地產(chǎn)商認(rèn)為豪宅市場(chǎng)和普通居民住宅市場(chǎng)并不一樣，豪宅價(jià)格的升跌并不會(huì)左右到普通住宅的供求關(guān)系，因此不應(yīng)被納入BSD管制范圍。

反彈力度最大的當(dāng)屬代表地產(chǎn)界勢(shì)力的地產(chǎn)建設(shè)商會(huì)。該會(huì)執(zhí)委會(huì)主席梁志堅(jiān)多次公布表示，希望政府要有豁免選項(xiàng)。該商會(huì)早前已經(jīng)向政府提出多項(xiàng)反建議，包括豁免香港本地公司或家族基金購(gòu)買(mǎi)豪宅的BSD，但可規(guī)定要求其每年申報(bào)物業(yè)有否出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓，否則可追收稅款；另外，該會(huì)建議3000萬(wàn)港元或以上豪宅可獲豁免BSD。

不過(guò)上述建議并沒(méi)有獲得香港特區(qū)政府的認(rèn)可。香港運(yùn)輸及房屋局局長(zhǎng)張炳良就認(rèn)為，不應(yīng)該局部豁免征收BSD，因?yàn)槿绻镜毓精@得優(yōu)待，外地人和外地公司便可以通過(guò)香港本地公司避稅，從而令措施效果打折扣。

車位及商用物業(yè)價(jià)格暴漲

從這一個(gè)月的房地產(chǎn)價(jià)格反應(yīng)來(lái)看，BSD和新SSD兩項(xiàng)措施已經(jīng)影響到地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。有大型地產(chǎn)中介公司統(tǒng)計(jì)顯示，二手樓看盤(pán)的數(shù)量及成交量全面急凍，香港前十大屋苑成交量與上月同期相比，暴跌近55%，而且成交價(jià)跌幅似乎有逐漸擴(kuò)大的跡象，顯示二手市場(chǎng)已經(jīng)提前步入寒冬。

不過(guò)并不是所有的業(yè)主都出現(xiàn)恐慌性的拋售。“很多業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，或是捂盤(pán)了。”在港島太古城附近的一家地產(chǎn)中介無(wú)奈地說(shuō)。

所謂“捂盤(pán)”，是香港地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷或是方向不明時(shí)期業(yè)主常見(jiàn)的做法，即把房源從中介公司撤走，拒絕任何人上門(mén)看房，既不出租也不出售。對(duì)于中介來(lái)說(shuō)，這種狀態(tài)是最令人難熬的，它比轉(zhuǎn)售為租更令中介難受。

目前香港地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格顯然并沒(méi)有進(jìn)入低迷狀態(tài)，因此當(dāng)下捂盤(pán)局面的出現(xiàn)，顯示不少業(yè)主希望觀望后市而后謀動(dòng)。

從阻擊外來(lái)購(gòu)房者的角度來(lái)看，BSD的影響則似乎更小。事實(shí)上，就在BSD實(shí)施這一個(gè)月內(nèi)，已經(jīng)發(fā)生了多宗內(nèi)地豪客買(mǎi)豪宅的事件——不過(guò)主要發(fā)生在新盤(pán)市場(chǎng)。通常香港的新樓要兩年入住，也就是說(shuō)，如果未來(lái)兩年該處樓盤(pán)升值超過(guò)25%，這些投資者便可以賺錢(qián)。

從香港樓價(jià)今年一年不到升幅便高達(dá)20%來(lái)看，不少人相信，在QE3的推動(dòng)之下，香港的房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)節(jié)節(jié)上升。

除了二手成交急跌、捂盤(pán)數(shù)量上升，新SSD和BSD給商用地產(chǎn)市場(chǎng)和車位市場(chǎng)也帶來(lái)了巨大沖擊。熟悉地產(chǎn)炒家的人士表示，SSD和BSD的推出，令外來(lái)資金更多流向商業(yè)地產(chǎn)和車位市場(chǎng)。

在BSD推行的這一個(gè)月內(nèi)，香港本已火爆的車位市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)量齊升的局面。據(jù)港島大型屋菀太古城附近的地產(chǎn)中介表示，該區(qū)的車位價(jià)格在近一個(gè)月平均上揚(yáng)了5%至10%不等。而新鴻基地產(chǎn)則傳出，其新盤(pán)“瓏璽”的車位開(kāi)價(jià)高達(dá)185萬(wàn)至200萬(wàn)港元，較同區(qū)普通車位的100萬(wàn)港元高出近一倍，盡管如此，估計(jì)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天便可售出約100個(gè)車位，套現(xiàn)近2億港元。

商用物業(yè)也同樣火爆，[注冊(cè)英國(guó)公司常見(jiàn)問(wèn)題]地產(chǎn)中介們極力推薦商用地產(chǎn)項(xiàng)目。他們常用的一個(gè)宣傳策略是：誰(shuí)能保證BSD和新SSD未來(lái)不會(huì)套用在商用地產(chǎn)項(xiàng)目上？