一股寫字樓投資熱的大潮席卷全國。
在商鋪熱銷之后，寫字樓又在房地產領域掀起了新一輪投資高潮。據中原地產監測，北京、上海、深圳、廣州等一線城市寫字樓市場已供不應求。
數據顯示，第一季度，一線城市寫字樓的年租金增長率超過10%，售價環比上漲超5%，這正是投資者看好寫字樓的原因。SOHO中國董事長潘石屹表示，“僅從租金回報率這個指標來看，如果公寓和住宅是3%的話，商業地產至少是6%，基本上是翻一番�！倍鳛樯虡I地產主力的寫字樓，其投資回報率更是高達6%—8%。
寫字樓熱潮的大背景是房地產調控日趨嚴厲，資金逐漸從住宅流向商業地產。而其背后隱藏的是商業地產進一步細分的發展方向。
廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶在接受記者采訪時表示，“商業地產發展到一定階段，必然跨入細分時代，誰更早地搶占先機，誰就在競爭中占據有利地位�！�
投資者熱炒寫字樓
今年以來，寫字樓受到投資者的追捧，呈現出“量價”齊升的局面。
據易城中國發布的一季度寫字樓報告顯示，一季度，北京、上海、廣州三地的甲級寫字樓的租金環比漲幅均在5%左右，與去年第一季度比較，年租金增長率均超過10%，租金分別達到每月每平方米273.5元、297.7元和128.5元。
北京甲級寫字樓的租金漲幅表現更為突出，一季度北京甲級寫字樓的整體平均租金已超過2008年金融危機前的最高值。整體空置率環比下降1.5個百分點至10.9%。
不僅是租金，寫字樓的銷售價格也在大幅攀升。北京、廣州甲級寫字樓的平均售價環比漲幅均超過5%，均價分別達25321元/平方米和17384元/平方米，上海甲級寫字樓的平均售價環比漲幅也達到了3.9%。
除易城中國外，仲量聯行、戴德梁行等公司也都發布了一線城市的寫字樓監測報告。
4月下旬，戴德梁行發布了一季度寫字樓市場監測報告，深圳甲級寫字樓市場延續了去年的上升態勢，甲級寫字樓售價和租金較上季度分別上漲了 4.89%和 6.91%。
一線城市寫字樓的火爆，也帶動了二三線城市寫字樓的熱銷。
據相關數據統計，今年1—4月份，貴陽中心區共銷售寫字樓341套，同比增加147%。
成都的春熙路片區、桐梓林片區、金沙片區等商業配套發達的片區商鋪至少翻了一倍以上，租金大概上漲了50%左右，寫字樓租金也大幅上漲。
租金和售價的上漲，使越來越多的投資者開始關注寫字樓這一投資領域。
在廣州等地出現了炒寫字樓的現象，由于住宅“限購”，出于對貨幣貶值及物價上漲的焦慮，手中有一筆閑錢但已無購房名額的投資客，將目光轉向受限制較少的商業市場，資金實力雄厚的買家選擇單槍匹馬買商鋪，手握200萬—500萬元資金的投資客開始合伙買寫字樓。
不僅是廣州，在成都也出現了炒房客轉投商鋪寫字樓的現象。成都市房地產經紀協會會員、成都安琪居交易中心分行銷售經理方勇表示，成都“限購令”出臺后，對住房投機需求起到一定的抑制作用，不過，以前炒住宅的一部分人改炒商鋪、炒寫字樓等商業地產。
業內人士分析，房企和投資者看好寫字樓投資一是回報率高；二是連番的房地產調控，多個城市出臺了“限購令”，使住宅市場受到嚴重影響；三是經濟高速發展，市場對商用物業特別是寫字樓的需求大幅攀升。
更有分析人士指出，寫字樓未來的價格仍將上漲。于是，更多的人將目光鎖定在寫字樓投資上。
房企加碼商業地產
寫字樓的熱銷，也帶動了寫字樓市場收購項目的增多。
5月6日，SOHO中國宣布與上海三聯物業發展有限公司簽訂協議，以32億元人民幣的代價收購上海新世界長寧商業中心A、B幢辦公樓及地下室。該項目總建筑面積14.22萬平方米，僅辦公面積就達10.02萬平方米。
有分析人士指出，潘石屹此番收購，一是完善和鞏固SOHO中國在上海的商業地產布局，另一個重要原因就是看中了該寫字樓項目的前景。
至此，潘石屹先后完成了在南京西路、外灘、虹橋交通樞紐、淮海中路、長壽路、四川北路、徐家匯等七個黃金商業區的布局，累計收購金額突破147億元。
因為看重商業地產而進行的并購不止這一起。2011年初，陽光新業以1.1480億元收購了上海堅峰投資發展有限公司72.2%的股權，從而間接取得成都錦尚置業有限公司50.54%的股權，看重的同樣是錦尚置業持有的成都市一環路東五段的商業項目。
除了并購，一些國內的房地產公司也紛紛加碼商業地產。
中海地產在2011年年初宣布，中海各分公司已成立相應的商業地產部門，定位為在核心城市的核心地段發展高端物業。
實際上，2010年，在萬科、保利、中糧等紛紛舉旗表示進入商業地產的時候，中海地產就已悄無聲息地開始了加大商業地產投資力度的準備。中海有意進入綜合體項目的開發，并暫時為旗下綜合統一體命名為“寰宇城”。中海方面稱，從2015 年起，全部投資物業每年將能提供不少于12 億港元的穩定租金收入。
不僅是國內的房企，很多國際投資機構也對寫字樓和商業地產情有獨鐘。
2011年年初，新加坡ARA基金以11.6億元人民幣接收資本策略持有4年多的上海盛邦國際大廈。盛邦國際大廈為ARA基金在上海收購的第一個項目，原為寫字樓和商場，地下1層至地上5層部分為商場，6至29層為辦公用房。
據了解，新加坡ARA是由領匯房地產投資信托基金管理公司和私人房地產基金聯合成立的一家亞洲房地產基金管理公司。此前，該基金相繼在大連、南京等地完成交易，其中南京國際金融中心項目是以17.5億元從招商地產手中購得。
全球房地產代理機構仲量聯行提供的數據顯示，在去年和今年一季度，辦公樓和商鋪物業皆引起市場高度關注。仲量聯行投資部董事賈梁表示，2011年第一季度預計將有數宗交易達成，大多數成交項目為寫字樓項目，且多數買家為海外基金。“今年能夠引起投資機構們強烈興趣的，可能仍將是寫字樓及商鋪項目�！�
實際上，寫字樓受到追捧的跡象，去年就已開始顯現。2010年以來，保險資金獲得政策許可，可以將總資產10%的資金用于購買非住宅類不動產。由此，險資成為商業地產的大客戶。同年，民間資本大量介入商業地產投資。
2010年5月初，高和投資就攜大量山西能源資本收購了北京琨莎中心二期項目，成為北京實行住宅限購政策以來“民間投資商業地產第一單”。
表現搶眼的不僅是寫字樓，旅游地產、城市綜合體、養老地產等細分地產都備受企業關注，有預見性的房地產企業，已經開始在商業地產實踐中摸索，逐步尋找到自己的細分定位。這標志著商業地產已經進入了一個細分的時代。
商業地產進入細分時代
在商業地產的探索中，萬達集團、萬科、保利等大型房企的發展路徑逐漸清晰，他們已經開始在細分的領域精耕細作。
早在2006年，執著于住宅地產的萬科在廣東東莞建設了住宅產業基地，并對養老地產開始進行投入研究工作。目前，萬科首個養老地產項目——位于北京房山區竇店的“萬科幸福匯”預計將于2012年竣工。規劃設想中，除常規必需設施外，養老地產還需配備醫療服務站、心理咨詢室、老年學校、專用浴池等及24小時呼叫護理、送餐、果蔬送貨上門、收費代繳等服務。
萬科同時表示，未來將在中糧萬科·長陽半島、五礦萬科·北京歡慶城項目中配套相關養老地產產品。
在萬科大張旗鼓地宣傳養老地產時，保利也不甘落后。
去年11月26日，保利·西塘安平老年健康生活社區項目舉行了隆重的奠基儀式。該項目總占地面積達到了150畝，而建筑面積則為10000平方米，總共投入為4億元人民幣。該項目將于2011年底完成。
業內人士分析，雖然養老地產短期內不能成為商業地產的主流，但萬科、保利大規模投入養老地產，意在未來房地產競爭中拔得頭籌。
如果說萬科、保利的養老地產目前來看未帶來明顯收益，那么萬科獨創的“城市綜合體”則發展得風生水起。
在萬達的規劃中，“城市綜合體”應包括大型商業中心、城市步行街、五星級酒店、商務酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨立的大型商圈。目前，萬達的規劃早已變成了現實，其“城市綜合體”的商業地產模式被其他房企不斷地復制， 其萬達旗下的“萬達廣場”也已開遍全國的多個主要城市。
在商業地產細分領域不斷探索的還有首創集團，其董事長劉曉光創造性地提出了城市新中心的國際化運營模式——“芭蕾雨”。在大城市周邊或城際之間打造“以奧特萊斯名牌折扣為龍頭”的多種商業業態集群的新型現代產業模式。
除了萬科、保利、萬達、首創在商業地產細分上獨有建樹之外，很多其他房企也在商業地產細分中找到了自己的明確定位。如金地集團一貫秉持的“金融+地產”發展模式、深圳華僑城的旅游地產、中國華潤集團的零售地產、廣東香江集團的批發地產等都在商業地產細分上領先一步。
實際上，這些房企在發展商業地產的過程中已經證明，商業地產細分將是未來商業地產發展的重要方向，也比傳統的商業地產模式更具優勢。但是發展各自細分的商業地產，同樣存在著很多風險。
風險不容忽視
“與傳統的商業地產相比，商業地產細分能夠更好地鎖定目標客戶�！� 王先慶表示，“同時也有利于樹立自己的品牌，打響企業的知名度�！�
但這些有利條件并不能掩蓋商業地產細分中存在的風險，不同的細分行業，其風險也不一樣。
以發展大型商業地產為例，一些房企發展商業地產主要在于規避政策風險。當一線城市商業地產趨于飽和的情況下，他們開始在二三線城市 “攻城略地”。但一些有利于提升城市面貌的商業地產投資——“城市綜合體”頗受青睞。
但綜合性商業地產的規模遠大于普通房地產項目，與住宅相比，其對資本規模、運營水平、價值培育等方面的要求更高。其風險更大，投資期限長，回籠資金比較慢，這些對于開發商的資金和資本運作能力是一大考驗。
再比如養老地產，短時間來看，發展養老地產很難在短期內盈利。保利地產董事長宋廣菊就曾公開表示，養老地產大規模開發估計最快也要到5年以后。那么，如此長的市場培育時間、龐大的前期研發投入，對于房企的資金和運營提出了很高的要求，小型房企根本不具備開發的能力。此外，養老地產受政策的影響也比較大，如用于養老地產的土地是屬于經營性的還是非經營性的，是應該通過協議轉讓還是招拍掛？這些政策并沒有得到細化落實。
所以，房企需要在各自細分的領域精耕細作，避免不必要的風險。在相應的細分市場中，需要穩扎穩打，同時，還要注意政策的變化對商業地產的影響。
