樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制發(fā)力在即

“目前房產(chǎn)稅改革方案已上報(bào)。之前傳出的杭州、南京、深圳、青島四個(gè)城市作為第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)的方案因這些城市試點(diǎn)積極性不高而調(diào)整。”據(jù)相關(guān)知情人士向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露，新方案可能不再進(jìn)行試點(diǎn)，[英國(guó)公司注冊(cè)]直接在熱點(diǎn)的一二線(xiàn)城市鋪開(kāi)。

兩年以來(lái)，業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制關(guān)注較多，而長(zhǎng)效機(jī)制無(wú)疑將涉及土地、財(cái)稅、金融等多個(gè)層面。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者獨(dú)家獲悉，日前，在有國(guó)家發(fā)改委、住建部、中央財(cái)經(jīng)辦等高層領(lǐng)導(dǎo)及幾家央企負(fù)責(zé)人參加的閉門(mén)調(diào)研會(huì)上，新型城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制等問(wèn)題都被重點(diǎn)討論。內(nèi)容包括：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在短缺和過(guò)剩并存局面，未來(lái)將從工業(yè)用地中騰挪部分土地加大住宅用地供應(yīng)，以及房產(chǎn)稅擴(kuò)圍等。

調(diào)整工業(yè)和住宅用地比重

記者從一位內(nèi)部人士處獲悉，關(guān)于土地制度改革，本屆三中全會(huì)不會(huì)有制度性的改變。“農(nóng)村集體土地制度改革不在其內(nèi)。三中全會(huì)上將進(jìn)一步明確土地的集體性質(zhì)、耕地性質(zhì)和家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制‘三個(gè)不變’，提出根據(jù)形勢(shì)發(fā)展需要適度規(guī)模流轉(zhuǎn)等。”“總的來(lái)看，土地制度改革方面會(huì)重申十七屆三中全會(huì)的內(nèi)容，并在此基礎(chǔ)上再進(jìn)一步，明確漸進(jìn)式改革。”長(zhǎng)期關(guān)注土地問(wèn)題的清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明亦表示。

在現(xiàn)有土地制度不改變、18億畝耕地保護(hù)紅線(xiàn)框架之下，未來(lái)要加大住宅用地供應(yīng)，土地從哪里來(lái)?一位接近決策層的人士在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，“將調(diào)整工業(yè)用地和住宅用地的比例，從工業(yè)用地中擠出住宅用地。”

中國(guó)現(xiàn)有土地使用的空間結(jié)構(gòu)不合理，工業(yè)用地分散、占地多的問(wèn)題尤為突出。目前中國(guó)工業(yè)用地接近5萬(wàn)平方公里，而日本的工業(yè)用地只有1600平方公里。工業(yè)用地占地多與我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)的工業(yè)化情結(jié)，特別是由此而形成的工業(yè)用地的低價(jià)有關(guān)，[英國(guó)注冊(cè)公司]工業(yè)用地的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于居住、商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地，數(shù)據(jù)顯示，目前僅為居住用地價(jià)格的14.4%。

“下一步可能將被確定劃為工業(yè)的用地轉(zhuǎn)為住宅用地，縮減工業(yè)用地規(guī)模，增加住宅用地供應(yīng)。”上述接近決策層的人士告訴記者。從全國(guó)來(lái)看，目前工業(yè)用地和住宅用地比例為1∶1.4；而法國(guó)的工業(yè)和住宅用地比例為1∶5；日本則為1∶6。

在蔡繼明看來(lái)，中國(guó)工業(yè)和住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡是一個(gè)階段性歷史問(wèn)題，是在工業(yè)化快速發(fā)展期形成的問(wèn)題。“過(guò)去地方政府強(qiáng)調(diào)招商引資，以廉價(jià)的土地作為籌碼。但在工業(yè)化的中后期，尤其是在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，農(nóng)民進(jìn)城，城市人口增加，則需要更多的住宅用地供應(yīng)，以及更多地發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。工業(yè)用地和住宅用地比例的調(diào)整于是應(yīng)時(shí)而生。”蔡繼明說(shuō)。

“在用地結(jié)構(gòu)上，我們還存在很大的調(diào)整空間。除了工業(yè)用地比例調(diào)整外，農(nóng)村進(jìn)城人員的農(nóng)村宅基地置換也可以節(jié)約出很多用地。”蔡繼明指出，現(xiàn)在的問(wèn)題是，農(nóng)村人口雖然在減少，但農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)模卻擴(kuò)大了。造成這一問(wèn)題的主要原因，一方面是現(xiàn)行的土地制度和財(cái)政體制下，地方政府熱衷于征地，而進(jìn)城農(nóng)民工因戶(hù)籍等問(wèn)題不能在城市落戶(hù)買(mǎi)房，造成了短期在城市打工和暫住，掙了錢(qián)后回農(nóng)村老家擴(kuò)建房屋，這樣農(nóng)村的房子越建越多。城市擴(kuò)建加之在城市打工的農(nóng)民回鄉(xiāng)擴(kuò)建，這樣就造成兩頭擠占用地的問(wèn)題。“事實(shí)上，農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤還有很大空間，可以節(jié)約出更多用地。”蔡繼明表示。

房產(chǎn)稅改革方案已上報(bào)

在國(guó)家發(fā)改委、住建部、中央財(cái)經(jīng)辦的內(nèi)部閉門(mén)會(huì)議上，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，基本共識(shí)是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)短缺和過(guò)剩并存。一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)不足，部分三四線(xiàn)城市存在供應(yīng)過(guò)剩問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的基點(diǎn)還是以市場(chǎng)化為主。

據(jù)知情人士透露，“重慶、上海之前的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案不會(huì)被采用，在已經(jīng)上報(bào)的房產(chǎn)稅改革新方案中，可能最先從增量開(kāi)征，逐步擴(kuò)至存量。”具體推進(jìn)會(huì)在本屆三中全會(huì)之后出臺(tái)相關(guān)實(shí)施方案。

業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，房產(chǎn)稅可能是未來(lái)取代限購(gòu)、[注冊(cè)BVI公司]限貸后的長(zhǎng)效機(jī)制中的政策之一。而在接受記者采訪(fǎng)的多位開(kāi)發(fā)企業(yè)人士看來(lái)，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍是大勢(shì)所趨，主要會(huì)集中在一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市。

“房產(chǎn)稅的開(kāi)征目前已無(wú)爭(zhēng)議。它是財(cái)產(chǎn)稅的一種，可以穩(wěn)定稅源，調(diào)節(jié)二次分配。爭(zhēng)議點(diǎn)在于什么時(shí)候開(kāi)征，以何種形式推開(kāi)以及稅率多少。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示。

從官方密集表態(tài)中，可以看出房產(chǎn)稅擴(kuò)圍已箭在弦上。5月24日，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)改委《2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》中明確，要求擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。隨后，國(guó)家發(fā)改委相關(guān)人士亦表示，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍今年將有具體動(dòng)作。

11月5日，在某地產(chǎn)金融論壇上，原國(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)許善達(dá)就表示，在高檔消費(fèi)里面，可以由地方政府確定稅率，開(kāi)征消費(fèi)稅品目。他建議，取消房產(chǎn)稅試點(diǎn)，允許地方在房產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)增加一個(gè)消費(fèi)稅的稅目，包括一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)，稅率多少，由地方政府自行確定，收入歸屬地方，而且對(duì)不同類(lèi)別的住宅，可以實(shí)行不同的稅率。

“房產(chǎn)稅雖然不是為了抑制房?jī)r(jià)，從增量開(kāi)征對(duì)市場(chǎng)影響也不會(huì)很大，但會(huì)影響人們的預(yù)期。這也有利于抑制投機(jī)需求，將資金從房產(chǎn)持有中擠出投向其他領(lǐng)域。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示。