樓市供應(yīng)持續(xù)低迷 商業(yè)住宅樓盤或成供應(yīng)主體

    2014年開年土地市場(chǎng)迎來成交高峰。而與土地市場(chǎng)的高位開局形成鮮明對(duì)比的，是樓市供應(yīng)的持續(xù)低迷。

    中國房地產(chǎn)報(bào)記者經(jīng)多方調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，1月份，“剛需”與高端市場(chǎng)同時(shí)陷入供應(yīng)低迷的窘境，前半月出現(xiàn)“零供應(yīng)”。[馬紹爾公司介紹]而從1月份的成交情況看，商住項(xiàng)目及中高端樓盤的成交卻表現(xiàn)“搶眼”。2014年在北京計(jì)劃供應(yīng)的住宅用地中，普通商品房供應(yīng)被擠壓至30%。

    從目前的供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，在保障房、自住型商品房、普通商品房的三元組合中，普通商品房供應(yīng)被擠壓，在地價(jià)上漲、高端限價(jià)的情況下，房企的業(yè)務(wù)模式也更加多元化，尤其是商住及含商業(yè)的項(xiàng)目供應(yīng)加大，成交走高。中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪的多家中介機(jī)構(gòu)均表示，未來商業(yè)及高端產(chǎn)品將成為開發(fā)商新的利潤增長點(diǎn)，充當(dāng)起市場(chǎng)供應(yīng)主力的角色。

    房企急補(bǔ)倉緩放糧

    2014年1月第二周，北京土地市場(chǎng)共成交了8宗土地，迎來首個(gè)成交高峰，其中住宅用地成交成為主力，商品房供應(yīng)出現(xiàn)斷檔。北京市建委發(fā)布的信息顯示，1月前兩周，新建商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)“零供應(yīng)”。而去年同期，鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也表明，彼時(shí)曾有兩個(gè)項(xiàng)目共計(jì)168套房源入市，而今年的供應(yīng)量則為連續(xù)4年來同期的最低水平。

    思源經(jīng)紀(jì)總經(jīng)理助理李昕煒認(rèn)為，1月份的“零供應(yīng)”或受兩方面影響：一是2013年年底政府的“限漲”政策執(zhí)行力度大，導(dǎo)致部分開發(fā)商被動(dòng)推遲了開盤計(jì)劃；二是進(jìn)入2014年以后盡管政府的“限漲”力度依舊，但已經(jīng)上報(bào)的預(yù)售申請(qǐng)仍未獲批，這使得一些開盤意愿較為強(qiáng)烈的開發(fā)商仍處于等待預(yù)售證的階段。

    但值得注意的是，“剛需”盤在1月份也沒有任何供應(yīng)，很多業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)開發(fā)商在地價(jià)上漲與房價(jià)上漲預(yù)期中捂盤惜售。對(duì)此，偉業(yè)顧問副總經(jīng)理趙鐵路表示，開發(fā)商真實(shí)的意圖并非是惜售，而是想跟政府講一些條件，“拖著，畢竟現(xiàn)在地價(jià)漲得太快”。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析指出，2013年樓市銷售火爆，2014年開年伊始，房企正處于一年中資金流最為充裕的時(shí)候，此時(shí)更易出現(xiàn)由于庫存不足造成推盤積極性普遍降低的局面，加之2014年北京加大自住型商品房用地供應(yīng)，使純商品房的供地量受到擠壓，而房企對(duì)于土地的補(bǔ)倉意愿依然強(qiáng)勁。

    商住盤擠進(jìn)供應(yīng)主體？

    在2013年12月份房企營銷策略的轉(zhuǎn)變下，[馬紹爾公司注冊(cè)流程]樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了較大調(diào)整，中高端項(xiàng)目與商住項(xiàng)目成為供應(yīng)主力，1月份樓市成交結(jié)構(gòu)也由此向中高端及商住項(xiàng)目偏移。

    在低端、中端、高端區(qū)別對(duì)待的三元格局下，房企的業(yè)務(wù)模式也更加多元化。商業(yè)及高端產(chǎn)品或?qū)⒊蔀樾碌睦麧櫾鲩L點(diǎn)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月第二周，北京商品住宅成交套數(shù)排行前10的項(xiàng)目中，包含順義·綠地啟航國際、中糧萬科FUNMIX半島廣場(chǎng)、紅石座、熙悅睿府·書香、珠江四季悅城、中國鐵建·梧桐匯等在內(nèi)，共有7個(gè)項(xiàng)目全部為商住產(chǎn)品。

    李昕煒認(rèn)為，商品住宅市場(chǎng)成交情況一直與供應(yīng)是正相關(guān)的，而商住樓同樣也具有這一特征。從需求角度看，自北京實(shí)施“限購”以來，商住樓市場(chǎng)憑借“非限”優(yōu)勢(shì)逐步活躍，若“限購”長期實(shí)施，商戶樓市場(chǎng)需求有望逐步壯大。

    對(duì)此持不同意見的趙鐵路則認(rèn)為，因國家政策限制審批商住項(xiàng)目，所以判斷商住樓將很難成為未來的供應(yīng)主力，此種住宅產(chǎn)品將很難有大的發(fā)展空間。

    除商住產(chǎn)品外，中高端項(xiàng)目在1月份也表現(xiàn)“搶眼”。排名首位的京投萬科·西華府項(xiàng)目屬位于北京市豐臺(tái)區(qū)的中高端住宅項(xiàng)目，在其469套周成交量的強(qiáng)力帶動(dòng)下，北京市四至五環(huán)間的住宅產(chǎn)品由之前一周的2%成交占比，大幅提高到第二周的22%。與此同時(shí)，總價(jià)在300萬元至500萬元之間的產(chǎn)品占比也提高了近10個(gè)百分點(diǎn)。

    對(duì)此，任啟鑫分析指出，當(dāng)前受限價(jià)令限制，“剛需”項(xiàng)目惜售情緒加重，推盤積極性顯著降低，房企轉(zhuǎn)而依靠中高端項(xiàng)目及商住項(xiàng)目兩種產(chǎn)品線以提高利潤，這也是一種“曲線救國”的策略。

    任啟鑫預(yù)測(cè)，未來商住項(xiàng)目及中高端項(xiàng)目將作為房企的主力開發(fā)及盈利產(chǎn)品，被持續(xù)推向市場(chǎng)。