商業(yè)地產(chǎn)證券化開始提速 優(yōu)質(zhì)物業(yè)有望受益

      進(jìn)入2014年，資產(chǎn)證券化出現(xiàn)提速的跡象，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)“證券化”的渠道也在不斷增加。

      5月21日，[注冊BVI公司]中信證券“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”（以下簡稱中信啟航）在深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌交易，成為國內(nèi)首個交易所場內(nèi)房地產(chǎn)信托基金產(chǎn)品（REITs）。6月下旬，方興地產(chǎn)分拆旗下酒店業(yè)務(wù)平臺金茂投資，預(yù)計7月初在聯(lián)交所掛牌上市。

      香港粵海證券投資銀行董事黃立沖在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，目前內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)要完成資產(chǎn)證券化，要么必須給予較大的凈資產(chǎn)折讓，要么必須為收益提供保底，才能吸引一定數(shù)量的投資者購買。他表示，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)真正的發(fā)展歷程不過十年，以往開發(fā)商更多是用住宅的思維做商業(yè)地產(chǎn)。隨著商業(yè)地產(chǎn)與金融更密切地結(jié)合在一起，資產(chǎn)證券化的提速將促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勝劣汰，從而推動更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)得到蓬勃的發(fā)展。

      6月25日，方興地產(chǎn)發(fā)布公告，旗下的金茂投資及金茂 （中國）投資控股有限公司（以下簡稱金茂投資）在香港聯(lián)合交易所以股份合訂單位的形式進(jìn)行全球發(fā)售，發(fā)售價為每個股份合訂單位5.35港元，融資額約為32.1億港元，金茂投資預(yù)計將于7月2日正式掛牌。

      招股說明書顯示，金茂投資是一家專注于中國酒店行業(yè)的固定單一投資信托，上市平臺的初始資產(chǎn)包包括已竣工酒店及開發(fā)中酒店，開發(fā)中酒店預(yù)期于投資日期后一年內(nèi)開業(yè)。從具體資產(chǎn)來看，8家酒店包括上海金茂君悅大酒店 （位于金茂大廈內(nèi)）、金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬豪酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店、崇明凱悅酒店、金茂北京王府井萬麗酒店和麗江君悅酒店。

      黃立沖向記者表示，[注冊開曼公司]方興地產(chǎn)采用“股份合訂單位”的形式分拆酒店業(yè)務(wù)上市，該模式與房地產(chǎn)信托基金（REITs）相似，均提供穩(wěn)定分紅，不同之處是 “股份合訂單位”業(yè)務(wù)彈性較大，較容易注入資產(chǎn)，并且不會被限制發(fā)展主業(yè)以外的業(yè)務(wù)。

      黃立沖認(rèn)為，“方興地產(chǎn)之所以能完成旗下酒店物業(yè)的資產(chǎn)證券化，一方面是由于這些物業(yè)均處于一線城市或旅游熱點的優(yōu)越地段，項目具備稀缺性；另一方面，母公司中化集團(tuán)與其簽訂了多份租賃協(xié)議，為金茂投資上市后的租金收益提供了保證”。

      資產(chǎn)證券化在國內(nèi)發(fā)展緩慢，世邦魏理仕的研究報告顯示，2005年底越秀房地產(chǎn)信托基金在香港成功上市，成為第一只以內(nèi)地物業(yè)為交易對象的REITs。但由于相關(guān)法律還不完備，REITs一直未正式啟動，在近九年的時間里僅有李嘉誠旗下的匯賢產(chǎn)業(yè)信托、內(nèi)地上市的首個酒店REITs產(chǎn)品開元信托基金，以及擁有日資私募基金背景的春泉產(chǎn)業(yè)信托三只REITs成功上市。

      然而，今年資產(chǎn)證券化出現(xiàn)提速的跡象。[開曼注冊公司]國內(nèi)首個交易所場內(nèi)REITs產(chǎn)品中信啟航獲得證監(jiān)會批復(fù)，以不低于50.4億元的價格，接收持有北京、深圳兩地中信證券大廈房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的兩家全資子公司的全部股權(quán)，并對此進(jìn)行不動產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，中信啟航于5月21日正式掛牌，成為中國內(nèi)地第一個準(zhǔn)確意義上的權(quán)益型REITs產(chǎn)品。