房貸新政50日眾生相：剛需淡定投資客著慌入場(chǎng)

　　11月19日，恰是“930房貸新政”出臺(tái)第50日，北京住宅網(wǎng)簽14147套(統(tǒng)計(jì)至11月18日)。面對(duì)央行房貸新政帶來(lái)的沖擊波，雖然剛需購(gòu)房者表現(xiàn)淡定，但還是有人著慌入場(chǎng)，有人著慌賣房。

　　房貸新政50日，[BVI公司年審]賣房人、買房人、投資人等一線房市“當(dāng)局者”，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中介機(jī)構(gòu)、媒體人等房市“旁觀者”，圍繞著房?jī)r(jià)博弈，各有各的反應(yīng)和應(yīng)對(duì)。

　　每一個(gè)真實(shí)的網(wǎng)簽數(shù)字背后，都有一個(gè)關(guān)于買房或賣房的故事。

　　如果從9月30日央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)的通知》算起，11月19日恰是“930房貸新政”出臺(tái)50日，北京住宅網(wǎng)簽14147套(統(tǒng)計(jì)至11月18日)。

　　“剛需”、“改善”也好，“房鬧”、“房蟲”也罷，抑或在買房上一擲千金的“新土豪”，“14147套”這一枯燥的網(wǎng)簽數(shù)字背后，上演的卻是令參與各方無(wú)比糾結(jié)的房貸新政50日“眾生相”。

　　“930房貸新政”，這一曾被解讀為堪比2008年救市力度最大的政策，其真實(shí)落地效果如何？新政前后百日，市場(chǎng)到底發(fā)生了什么改變？一線城市樓市回暖了嗎？來(lái)自市場(chǎng)一線的聲音更具說(shuō)服力。

　　上證報(bào)記者通過(guò)持續(xù)跟蹤多位剛需、投資人及業(yè)內(nèi)“旁觀者”，并對(duì)比房貸新政前后50日，他們買賣情緒和市場(chǎng)行為上發(fā)生的細(xì)微變化，試圖為您揭開一線城市樓市回暖的真實(shí)圖景。

　　“淡定，淡定！”面對(duì)9月30日央行意外“放水”帶來(lái)的成交量劇變，有剛需的北京羅先生在稍作消化后，再次表現(xiàn)出一種不緊不慢的從容心態(tài)。

　　讓羅先生從容不迫的理由是，他最近參加的幾次自住型商品房搖號(hào)，除了非常熱門的百子灣項(xiàng)目，大多數(shù)都是以他主動(dòng)放棄而告終。經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的房?jī)r(jià)下跌，限價(jià)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)并不明顯，他最近也開始加入“淘”二手房的行列。

　　“準(zhǔn)備周末見一下房主，58平方米掛165萬(wàn)，如果能談到155萬(wàn)就出手！”經(jīng)過(guò)細(xì)挑慢選，羅先生將目光鎖定在京城東五環(huán)邊的某小區(qū)。最近一段時(shí)間的找房看房，他發(fā)現(xiàn)雖然成交量反彈了不少，但房?jī)r(jià)沒見漲，總有便宜的房子冒出來(lái)。

　　與羅先生類似，準(zhǔn)備長(zhǎng)期定居北京的劉先生最近也在看房。起先，他準(zhǔn)備在大興或通州買房，現(xiàn)在他發(fā)現(xiàn)，稍微加點(diǎn)錢就能撬動(dòng)城六區(qū)的小戶型。“看了套石景山的房子，總價(jià)不到160萬(wàn)，若不是戶型差和不滿五年，沒準(zhǔn)就要了。”

　　自從8月中旬買房后，程先生有空就會(huì)去旁邊的區(qū)建委網(wǎng)簽大廳看看人氣。他發(fā)現(xiàn)，10月份網(wǎng)簽大廳的人明顯多了起來(lái)，面對(duì)上午10點(diǎn)半后來(lái)的客戶，工作人員都會(huì)提醒：“上午人太多，下午再來(lái)吧”。

　　網(wǎng)簽排隊(duì)，是否真的意味著樓市回暖了？程先生發(fā)現(xiàn)了一個(gè)奇怪的現(xiàn)象——距離區(qū)建委不遠(yuǎn)的區(qū)住房公積金中心，同期卻只有三三兩兩的客戶。按道理，市場(chǎng)回暖了，辦理公積金貸款的人也會(huì)明顯多起來(lái)，但這一次卻有所不同。

　　“現(xiàn)在買房的都是改善性和投資型客戶，剛需還沒有進(jìn)場(chǎng)。”一位做房產(chǎn)中介朋友告訴記者，不同于2009年、2012年市場(chǎng)回暖后剛需入場(chǎng)，這一次市場(chǎng)回暖主要由改善性客戶帶起來(lái)的，全款的比例很高，剛需們并沒有急于入場(chǎng)。

　　面對(duì)房貸新政和成交量暴漲的刺激，[注冊(cè)BVI公司]剛需們是否愿意為此賣單？或許能從10月中旬開盤的兩個(gè)自住型商品房項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)找到答案。

　　恒大御景灣，北京首個(gè)自住型商品房項(xiàng)目，項(xiàng)目位于東五環(huán)邊，盡管創(chuàng)造了多項(xiàng)營(yíng)銷記錄，但高達(dá)92%的棄購(gòu)率還是令出乎市場(chǎng)意料。晚一天開盤的是位于東南六環(huán)外的原鄉(xiāng)嘉園，棄購(gòu)率更高達(dá)95%，最終仍有400多套沒有賣出去。

　　一位排號(hào)居前且放棄購(gòu)買自住型商品房項(xiàng)目的購(gòu)房人告訴記者，相比周邊的房?jī)r(jià)并不便宜，而她并不會(huì)急于轉(zhuǎn)而購(gòu)買二手房，因?yàn)閾?jù)她了解，明年會(huì)有更多性價(jià)比更高的項(xiàng)目入市。

　　面對(duì)央行房貸新政帶來(lái)的沖擊波，相比剛需們表現(xiàn)出來(lái)的“淡定”，一線城市的“投資客”卻有些“著慌”，有的著慌抄底入場(chǎng)，有的則趁市場(chǎng)熱，著慌賣房。

　　上個(gè)周末，歷時(shí)90天的手續(xù)周折，家在北京的程先生終于拿到了“投資兼自住”的二套房鑰匙。在8月15日簽訂了三方購(gòu)房合同前后，他一直密切關(guān)注影響北京樓市的風(fēng)吹草動(dòng)。

　　二季度以來(lái)，來(lái)自政策層面的寬松信號(hào)愈加明顯——先是央行召集商業(yè)銀行支持首套房貸需求，后是國(guó)內(nèi)大中城市陸續(xù)解除限購(gòu)政策。隨后，部分城市成交量暴漲，甚至有些樓盤再次迎來(lái)久違的“日光盤”。

　　“央行兩次定向降準(zhǔn)、房貸利率優(yōu)惠、減免交易稅、成交量持續(xù)萎縮，再加上本輪房?jī)r(jià)調(diào)整的空間和時(shí)長(zhǎng)……根據(jù)2008年、2011年房?jī)r(jià)見底的信號(hào)，目前已經(jīng)出現(xiàn)了七八成。”程先生篤信，北京房?jī)r(jià)將再次迎來(lái)一次抄底機(jī)會(huì)。

　　盡管預(yù)料到政府會(huì)救市，但國(guó)慶節(jié)前出臺(tái)的房貸新政，仍讓程先生多少有些意外。在決定投資這套房之前，他曾想過(guò)換房，但“認(rèn)貸又認(rèn)房”的二套房政策，讓他顧忌換房的隱形成本，他只好以退為進(jìn)，全款買了一個(gè)小房來(lái)投資。

　　與程先生積極看好后市、并急于抄底相比，擁有兩套房產(chǎn)的齊女士則從去年起就開始看空房?jī)r(jià)。年初，她掛出了一套原本出租的房產(chǎn)，幾個(gè)月下來(lái)卻無(wú)所獲。前一段看房的突然多了起來(lái)，她終于順利脫手，賣出價(jià)是當(dāng)初買入價(jià)的兩倍。

　　“回過(guò)頭來(lái)看，我那套房子賣便宜了，但我一點(diǎn)都不后悔。”齊女士認(rèn)為，在經(jīng)歷近幾年房?jī)r(jià)暴漲后，投資房產(chǎn)的獲利空間已經(jīng)很小了，不過(guò)從房產(chǎn)撤出來(lái)的資金投向何處？她和很多人一樣心存困惑。

　　拜房貸新政帶來(lái)的成交量暴增所賜，最近順利賣出的并不止齊女士。10月9日，上海銀沙投資副總經(jīng)理陳軍在微博上透露稱：“朋友賣房，掛了幾個(gè)月少人問(wèn)津，10月以來(lái)中介帶看電話絡(luò)繹不絕，光昨天就接到了十幾個(gè)。”

　　據(jù)記者了解，受房貸新政影響，不少類似程先生這樣抱著投資需求的客戶已開始蠢蠢欲動(dòng)，試圖抄底一線城市房產(chǎn)，而在其中，主打“不限購(gòu)”的商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)也是他們爭(zhēng)搶入市的重要標(biāo)的。

　　來(lái)自北京建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月二手住宅網(wǎng)簽8845套，比上月環(huán)比下跌2.9%。由于網(wǎng)簽具有15日以上的滯后性，實(shí)際上上月北京二手房實(shí)際成交量預(yù)計(jì)能達(dá)到15000套以上，相比前一月接近翻翻。

　　不過(guò)，二手房成交量的火爆并沒有延續(xù)到11月。[注冊(cè)新加坡公司]網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，11月第二周北京市二手住宅網(wǎng)簽1807套，與上周相比減少30%，而上周日均新增客源量較上周減少8.5%，這意味著市場(chǎng)熱度有所降低，市場(chǎng)進(jìn)入政策后的平穩(wěn)期。