華潤招商退出折射聯(lián)合體拿地之困

　　昨日北京商報(bào)記者獲悉，傳言中的華潤、招商退出此前和華僑城在京拿地的聯(lián)合體幾成定局。與此同時(shí)，了解華潤方面的相關(guān)機(jī)構(gòu)也發(fā)出聲音：退出并非退地，性質(zhì)完全不同，這也變相證實(shí)了華潤、招商的退出。
　　聯(lián)合體解散
　　據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)報(bào)道，華潤置地和招商局置地決定退出此前和華僑城聯(lián)合在北京83.4億元拿下的總價(jià)第三高的豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)地，地價(jià)超出預(yù)算是二者退出的根本原因。[注冊(cè)馬紹爾公司]對(duì)此北京商報(bào)記者致電華潤方面，對(duì)方表示不方便就此事做出回復(fù)。
　　本月2日，華潤華僑城招商聯(lián)合體經(jīng)過80輪激烈競拍，最終以總價(jià)83.4億元、溢價(jià)率50%、折合樓面價(jià)5.6萬元/平方米，并配建5.7萬平方米公租房的代價(jià)，擊敗眾多“豪強(qiáng)”奪得北京豐臺(tái)南苑鄉(xiāng)地塊。
　　此后不久有市場人士發(fā)布消息稱，由于土地成本超出華潤置地、招商置地的預(yù)期，兩家房企決定退出，該地塊可能由華僑城獨(dú)自開發(fā)。該消息一直未能得到華潤與招商的官方確認(rèn)。
　　“從聯(lián)合體頻現(xiàn)‘拆伙’可以看出，房企對(duì)土地價(jià)格的走勢正在出現(xiàn)分歧。”一位樓市觀察員認(rèn)為，這是繼碧桂園退出與金茂的聯(lián)合開發(fā)之后又一次退出事件。飛漲的土地價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)非理性傾向，一些企業(yè)依舊遵循“地王不敗”的邏輯，認(rèn)為“地王”早晚都會(huì)解套；但另一部分企業(yè)則有意識(shí)地選擇性拿地，無論是銷售過千億的碧桂園還是華潤、招商這樣的央企巨頭，都已經(jīng)意識(shí)到北京土地市場正在持續(xù)累積的風(fēng)險(xiǎn)。
　　退地潮來臨？
　　隨著土地市場踏空的風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇，多數(shù)房企拿地的步伐可能趨向謹(jǐn)慎，未來“逢地必?fù)尅钡钠髽I(yè)多半是在一線城市土地儲(chǔ)備不足的企業(yè)。
　　“但現(xiàn)在說‘退地潮’來臨還為時(shí)尚早。”一位熟悉央企的行業(yè)人士表示，華潤、招商只是退出了與華僑城的拿地聯(lián)合體的合作，這與外界理解的“退地”是兩個(gè)截然不同的概念。
　　以華僑城、華潤、招商此次聯(lián)合拿地為例，事前聯(lián)合體各公司都有各自的價(jià)格授權(quán)。而當(dāng)時(shí)拿地心切的華僑城突破了另外兩家的價(jià)格授權(quán)，也突破了競價(jià)開始前三方議定的共識(shí)價(jià)格。因此，突破共識(shí)后三方合作前提不再，聯(lián)合體也就自然解體。
　　但這與2010年的大龍地產(chǎn)退地事件的性質(zhì)和結(jié)果都截然不同。
　　資料顯示，2010年北京樓市曾經(jīng)出現(xiàn)過典型的退地事件。其中，當(dāng)時(shí)同樣具有國企背景的大龍地產(chǎn)因逾期未簽訂土地出讓合同，以50.5億元總價(jià)，3萬元/平方米樓面拿下的順義“地王”不但被政府收回，該公司已交納的2億元競買保證金也不予退還。
　　相關(guān)人士表示，“退地”與退出聯(lián)合體確實(shí)存在明顯差別，但某種程度上都反映出企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到土地市場上醞釀的風(fēng)險(xiǎn)。
　　聯(lián)合拿地的反思
　　業(yè)內(nèi)人士分析，地王風(fēng)險(xiǎn)加劇首先考驗(yàn)的是聯(lián)合體。隨著地價(jià)的攀升，房企聯(lián)合體拿地現(xiàn)“分手門”很可能成為常態(tài)。
　　聯(lián)合體的出現(xiàn)正源于地價(jià)上漲。隨著一線城市地價(jià)不斷上漲，房企幾乎無力獨(dú)自開發(fā)，聯(lián)合拿地、聯(lián)合開發(fā)正成為越來越多房企的選擇。而且企業(yè)可以借此降低成本、增加拿地機(jī)會(huì)、分擔(dān)資金壓力、分?jǐn)傞_發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、借力擴(kuò)張。
　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年及以前，[馬紹爾公司注冊(cè)]在北京土地市場經(jīng)營性用地出讓當(dāng)中，聯(lián)合拿地的比重多在30%。進(jìn)入2013年之后，這一比重快速提升至39%，2015年這一比例已達(dá)到46%。
　　然而，目前聯(lián)合體間的矛盾也在不斷聚集。土地預(yù)算、產(chǎn)品定位、銷售價(jià)格都有可能出現(xiàn)分歧。尤其是土地價(jià)格不斷上揚(yáng)更讓聯(lián)合體中的各個(gè)企業(yè)對(duì)樓市的后市判斷開始出現(xiàn)分歧。
　　一家地產(chǎn)機(jī)構(gòu)研究人士對(duì)此表示，各家房企的土地儲(chǔ)備、資金實(shí)力、開發(fā)戰(zhàn)略、價(jià)值判斷都存在差別，以往還可以求同存異，但當(dāng)下土地價(jià)格上漲過快，企業(yè)對(duì)樓市走向已經(jīng)出現(xiàn)了分歧，分道揚(yáng)鑣也許是更合理的選擇。