深圳寫字樓空置率高？數(shù)據(jù)說(shuō)實(shí)話

近期一則網(wǎng)文披露單方數(shù)據(jù)，聲稱深圳當(dāng)前甲級(jí)寫字樓的平均空置率偏高，其中前海片區(qū)尤甚。這組未經(jīng)核實(shí)的數(shù)據(jù)和相關(guān)分析一時(shí)吸引了不少眼球。但仔細(xì)分析，得出“高空置率”結(jié)論的這組數(shù)據(jù)實(shí)際上是一組以偏概全的“烏龍”數(shù)據(jù)，而官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)提供的卻是明確的反證：初步預(yù)計(jì)，今年上半年，前海蛇口自貿(mào)片區(qū)注冊(cè)企業(yè)增加值增速超過(guò)16%，實(shí)現(xiàn)稅收收入同比增長(zhǎng)23.7%，完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)23.2%；實(shí)際利用外資25.34億美元，約占全市61%，增長(zhǎng)12.1%。

首先需要普及一個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)常識(shí)。寫字樓經(jīng)濟(jì)或稱樓宇經(jīng)濟(jì)、CBD經(jīng)濟(jì)圈，是城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈技術(shù)鏈發(fā)展到高端階段的必然選擇，寫字樓承載的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間將吸引頭部企業(yè)、創(chuàng)新研發(fā)企業(yè)、專業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐聚集，由此形成總部經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)圈。與寫字樓相對(duì)應(yīng)的是工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園，主要為制造型企業(yè)提供生產(chǎn)空間。所以一個(gè)城市到底要建多少寫字樓，是產(chǎn)業(yè)規(guī)律和市場(chǎng)規(guī)律共同作用的結(jié)果。

前海在粵港澳大灣區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的定位為粵港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)創(chuàng)新合作示范區(qū)，到2020年建設(shè)成為亞太地區(qū)重要的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心，成為世界服務(wù)貿(mào)易重要基地。前海將重點(diǎn)發(fā)展金融業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、科技服務(wù)和其他專業(yè)服務(wù)等四大產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，形成商務(wù)中心片區(qū)、保稅港片區(qū)、綜合發(fā)展片區(qū)、濱海休閑帶的“三片一帶”產(chǎn)業(yè)布局。要在前海15平方公里左右的土地面積上完成如此多的功能任務(wù)，必然要有功能齊全、配套完善的產(chǎn)業(yè)空間來(lái)保障。但前海的建設(shè)是從一片灘涂上起步，到2012年才完成填海工程。由于早期前海無(wú)法提供大量注冊(cè)企業(yè)所需的辦公條件，深圳市政府允許前海注冊(cè)企業(yè)可先在深圳各區(qū)經(jīng)營(yíng)。在這樣的大背景下，前海規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化商務(wù)寫字樓，這不是人為拍腦袋，更不是什么房地產(chǎn)熱。從紐約、倫敦、香港、新加坡等世界發(fā)達(dá)城市的空間布局看，高密度規(guī)模化的產(chǎn)業(yè)樓宇體現(xiàn)了空間開(kāi)發(fā)的立體化和集約度，也是保持城市經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的重要保證。

對(duì)標(biāo)國(guó)際先進(jìn)城市，深圳前海規(guī)劃建設(shè)規(guī)模化密集化的寫字樓集群，彰顯了產(chǎn)業(yè)布局的規(guī)律性和超前性，也是深圳著眼大灣區(qū)發(fā)展和前海未來(lái)，實(shí)施保增長(zhǎng)保預(yù)期的有力舉措。前海樓宇空間主要配置生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)包括金融、物流、研發(fā)設(shè)計(jì)、大數(shù)據(jù)服務(wù)等，都是服務(wù)粵港和深圳實(shí)體經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)要素。不能把發(fā)展產(chǎn)業(yè)性服務(wù)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)立起來(lái)，更不該由此得出高端寫字樓擠兌實(shí)體產(chǎn)業(yè)的結(jié)論。

目前在前海合作區(qū)內(nèi)，完成工程竣工驗(yàn)收備案、具備入伙條件，已投入使用的辦公物業(yè)項(xiàng)目?jī)H10個(gè)，建筑面積合計(jì)約58.2萬(wàn)平方米。這10個(gè)項(xiàng)目中簽約入駐率達(dá)到九成以上的有5個(gè)，占了一半。其中，早期投入使用的海運(yùn)中心、企業(yè)公館、深港創(chuàng)新中心3個(gè)項(xiàng)目的入駐率達(dá)90%，前海夢(mèng)工場(chǎng)的入駐率更是達(dá)到100%。2018年新入市的前海自貿(mào)大廈、信利康大廈簽約率分別達(dá)到100%、80%。隨著前海大量寫字樓逐步入市，前海已開(kāi)啟注冊(cè)企業(yè)“歸巢”計(jì)劃，引導(dǎo)在前海注冊(cè)的企業(yè)逐步回遷前海發(fā)展。

觀察寫字樓空置率，要與產(chǎn)業(yè)空間的供需彈性結(jié)合起來(lái)。現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)是一個(gè)復(fù)雜的供需關(guān)系，要考慮經(jīng)濟(jì)周期，要留有余地。前海寫字樓存量和總量必須有供應(yīng)彈性，既要滿足現(xiàn)實(shí)需求，又要考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)需求。保持一定的供給彈性和逆周期擴(kuò)充，一是有利于增量經(jīng)濟(jì)韌性，為未來(lái)發(fā)展預(yù)期留有回旋余地。二是有利于既招商又選商，建立適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)門檻，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，攔截低端低效項(xiàng)目。

觀察寫字樓空置率，既要看總量，還要看結(jié)構(gòu)、看周期、看片區(qū)。前海目前處在起步期和成長(zhǎng)期，總體還是一個(gè)大工地。寫字樓從建成到成熟有自身的成長(zhǎng)周期，一些寫字樓剛剛結(jié)構(gòu)成型，一些新入市寫字樓還處在前期招商中，不能簡(jiǎn)單套用“空置率”得出似是而非的結(jié)論。深圳寫字樓布局的結(jié)構(gòu)和片區(qū)也各不相同，深圳福田中心區(qū)的成熟型CBD與前海成長(zhǎng)型CBD各有特點(diǎn)，龍華、龍崗、光明等追趕型的片區(qū)CBD招商引商各有挑戰(zhàn)。但有一點(diǎn)值得堅(jiān)信，隨著深圳經(jīng)濟(jì)全面邁向高質(zhì)量發(fā)展階段，深圳寫字樓空間資源將釋放出前所未有的發(fā)展活力。

經(jīng)濟(jì)分析離不開(kāi)真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)支撐，所引用數(shù)據(jù)的失真，自然會(huì)帶來(lái)分析結(jié)論的失真。