一天3家房企宣布破產(chǎn)，年內(nèi)已有274家

中國的房企是世界上最大的了。7月22日發(fā)布的《財富》世界500強(qiáng)中，上榜的5家房地產(chǎn)企業(yè)（恒大、碧桂園、綠地、保利、萬科）均來自中國。

中國的房企也應(yīng)該是世界上最多的了。根據(jù)2018年全國工商局統(tǒng)計，中國已登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量達(dá)到9.7萬個。

房地產(chǎn)的發(fā)展本質(zhì)是靠杠杠和債務(wù)驅(qū)動的，當(dāng)兩個條件都發(fā)生改變的時候，這個行業(yè)最好的日子也就過去了。每經(jīng)小編注意到，來自人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至7月24日，2019年全國274家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告，其中昨天（24日）就有3家。

融資成本提高是這些中小房企破產(chǎn)的一個重要原因。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，從融資成本來看，今年上半年，95家房企境內(nèi)發(fā)債的平均成本為4.97%，境外發(fā)債的成本則為8.34%。事實(shí)上，2018年以來，房企境外債的發(fā)債成本便一直居高不下，特別是2018年10月，境外發(fā)債成本突破8%，之后均維持在7.5%以上。

高力國際華東區(qū)近日發(fā)布的中國商業(yè)地產(chǎn)投資市場研究報告就指出，能夠輕易獲得融資或再融資的日子已經(jīng)結(jié)束，因此，投資者需要多元化的融資手段以確保未來所需資金和降低融資成本。其調(diào)研結(jié)果顯示，銀行仍然最被依賴，超過35%的受訪者表示銀行貸款將是其主要資金來源，隨后依次為合資公司和戰(zhàn)略聯(lián)盟、信托、結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品、發(fā)行境外債券，對應(yīng)比例分別為13%、12%、11%和11%。

房企融資一緊再緊

2019年一季度，人民幣貸款增加5.81萬億元，同比多增9526億元，而2018年一季度的這兩個數(shù)據(jù)分別為4.86萬億和6339億元。分部門看，以個人住房按揭貸款為主的住戶部門貸款增加1.81萬億元，去年同期只有1.75萬億元。

地產(chǎn)的過熱也暗藏金融風(fēng)險，在此背景下從今年第二季度以來，房企融資環(huán)境突然開始收緊。據(jù)國際金融報不完全統(tǒng)計：

4月19日，中央政治局會議明確，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制”，此次會議重提結(jié)構(gòu)性去杠桿。同日，住建部約談部分城市政府負(fù)責(zé)人，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不動搖。地產(chǎn)政策趨緊信號初現(xiàn)。

5月18日，住建部再次對4個城市進(jìn)行了預(yù)警提示。之后，住建部發(fā)布預(yù)警提示、約談部分城市政府負(fù)責(zé)人，延續(xù)趨嚴(yán)態(tài)勢。

6月，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上公開表示，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問題。近年來，我國一些城市住戶部門杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平，更嚴(yán)重的是，全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，一些房地產(chǎn)企業(yè)融資過度擠占了信貸資源，導(dǎo)致資金使用效率進(jìn)一步降低，助長了房地產(chǎn)投資投機(jī)行為。

6月后，境內(nèi)債、ABS、信托、美元債都受到不同程度的政策收緊。

7月22日，證券時報發(fā)文表示，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器的作用不能忽視，但防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險更加重要，“房住不炒”定位和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不會改變。

機(jī)構(gòu)：降低杠桿、加快回款成房企工作重點(diǎn)

每經(jīng)小編注意到，恒大研究院報告顯示，2019年至2021年是房企有息負(fù)債的償債高峰。經(jīng)過測算，截至2018年底，房地產(chǎn)主要渠道有息負(fù)債余額為20.3萬億元，會在2019年至2021年集中到期，到期規(guī)模分別為6.8萬億元、6.6萬億元和5.4萬億元。

而為了還錢，有房企已經(jīng)拼了！A股上市公司泰禾集團(tuán)本月宣布，擬在境外公開發(fā)行不超過18億美元的美元債券，目前已完成4億美元的債券發(fā)行。值得注意的是，此次泰禾集團(tuán)發(fā)行的債券票面年息高達(dá)15%，每半年支付一次，相當(dāng)于正常融資利率的2-3倍。

除了發(fā)債，一些房企還通過上市進(jìn)行融資。7月16日，中梁控股集團(tuán)在港交所上市，公司募資用途之一，即償還信托貸款。其招股書數(shù)據(jù)顯示，截止2018年底，中梁還有109個信托或資產(chǎn)管理計劃尚未償還，總額達(dá)到147億元，占借款總額約54.5%。其中四筆信托貸款將于2019年到期，其中一筆利率高達(dá)13.83%。

當(dāng)天的敲鐘儀式后，中梁控股執(zhí)行董事兼CEO黃春雷在現(xiàn)場表示，預(yù)計下半年針對地產(chǎn)的融資可能會有所收緊，并且近期已有相關(guān)的跡象。

國泰君安的研究報告指出，今年下半年，預(yù)計融資政策維穩(wěn)，開發(fā)貸款等傳統(tǒng)融資方式在行業(yè)融資中的占比將會提升，地產(chǎn)商票等尚未嚴(yán)控領(lǐng)域的融資規(guī)模可能會有所擴(kuò)大。與此同時，下半年，地產(chǎn)行業(yè)的融資成本預(yù)計將會抬升，資金面也將繼續(xù)承壓，房企的工作重心會加速向降低杠桿和加快現(xiàn)金回籠等目標(biāo)轉(zhuǎn)移。