農(nóng)地入市法律障礙消除土地供給格局迎來(lái)突破

近日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過(guò)了關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定。新修改的土地管理法從土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地管理等三方面進(jìn)行了制度完善，其中，最大亮點(diǎn)是掃清了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的法律障礙，這一期盼已久的土地制度改革終于取得重大突破。

我國(guó)土地市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)一直是由地方政府作為土地的唯一供應(yīng)主體，而這種剛性的土地制度會(huì)帶來(lái)一些弊端，如供應(yīng)彈性不夠等，同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致土地要素成本居高不下。在我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，一方面是對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)用地的需求越來(lái)越強(qiáng)烈，另一方面則是隨著農(nóng)村人口大量進(jìn)城帶來(lái)的農(nóng)村建設(shè)用地閑置和浪費(fèi)。但是根據(jù)現(xiàn)行的土地管理法，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。使用的國(guó)有土地，包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有土地，所以農(nóng)村集體所有土地要想變成建設(shè)用地，必須經(jīng)過(guò)身份轉(zhuǎn)變。這一規(guī)定，是農(nóng)地直接入市的法律障礙。

新修改的土地管理法，刪除了原來(lái)土地管理法中“任何單位或個(gè)人需要使用土地的必須使用國(guó)有土地”的規(guī)定，破除了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的法律障礙，改變了過(guò)去農(nóng)村土地必須先征為國(guó)有才能入市的問(wèn)題。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市之后，將改變?cè)袊?guó)有建設(shè)用地才能入市進(jìn)行各項(xiàng)建設(shè)的單一土地供應(yīng)格局，促進(jìn)農(nóng)村土地要素市場(chǎng)優(yōu)化配置，有效解決土地市場(chǎng)供需矛盾，提升土地資源的利用效率。

不過(guò)，值得注意的是，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是有前提條件的。根據(jù)新法，入市的集體土地要符合工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途規(guī)劃，必須經(jīng)過(guò)依法登記，在每年的土地利用年度計(jì)劃之中，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下才能入市，而入市之后仍要按照原來(lái)規(guī)劃的用途使用土地。這意味著，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市雖不需要轉(zhuǎn)為國(guó)有性質(zhì)，但是供地規(guī)劃實(shí)際上仍由政府管控，不會(huì)被允許隨便流入市場(chǎng)，在現(xiàn)有體制下，對(duì)市場(chǎng)及土地監(jiān)管方式不會(huì)有大的變動(dòng)，并不會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)造成沖擊。

土地制度改革的首要目的是賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，更好保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，這也是土地管理法修改的基本原則和重要目標(biāo)。通過(guò)推動(dòng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接進(jìn)入土地市場(chǎng)，大幅提高土地價(jià)值，農(nóng)民手中擁有的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益可以變現(xiàn)，從而直接增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，更加有效保護(hù)農(nóng)民權(quán)益。