香港調(diào)息樓市陷入觀望成交萎縮

這的確讓人感受到房地產(chǎn)的一絲涼意。內(nèi)地因地區(qū)差別導(dǎo)致房價(jià)趨勢各不相同，在香港，雖然各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別，但是作為整體的房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢，基本上可以從十大屋苑的成交記錄體現(xiàn)出來。

伴隨上述成交驟降消息的是，在某些傳統(tǒng)的港島屋苑區(qū)，一些業(yè)主的放盤價(jià)格出現(xiàn)了近年來少有的松動，下調(diào)的幅度1%~5%不等——與之對應(yīng)的是，買家的“入貨”需求開始下降，觀望氣氛明顯上升。甚至連香港地產(chǎn)中介口中推高香港樓價(jià)的那些內(nèi)地富人，也變得更為謹(jǐn)慎。

一位常委托筆者了解港島地產(chǎn)價(jià)格的廣東朋友在上周末突然來電話，說先不急著看盤了，他們認(rèn)為可以再等等，再觀望一下。

不少人認(rèn)為是銀行提升H按幅度帶來的影響，還有一些人認(rèn)為日本大地震導(dǎo)致許多購房者對房地產(chǎn)價(jià)格走勢出現(xiàn)了擔(dān)憂。

但實(shí)情很可能并非如此。

調(diào)高H按乃利益驅(qū)動

這里有必要介紹一下H按，它是香港銀行為吸引客戶買樓推出的以銀行間同業(yè)拆息(HIBOR)為基礎(chǔ)，外加一個(gè)升幅(區(qū)間為0.65%~1%)的按揭利率，該方案同時(shí)設(shè)一個(gè)上限，一般是香港銀行提供的優(yōu)惠利率(P，目前各家銀行在5%~5.25%左右)減去一個(gè)固定值(在2%~3%之間)，俗稱“P減利率”。

在低息環(huán)境下，H按利率比P減利率優(yōu)惠很多。若貸款200萬元(港元，下同)30年期，以香港今年初普遍的H+0.65%按揭利率來計(jì)算，每個(gè)月按揭還款額約為6500元，但其中僅1000多元為利息部分。筆者的一個(gè)朋友曾經(jīng)在2009年期間錯(cuò)誤地選擇了P減利率而不是H按，結(jié)果每個(gè)月利息部分多付了近4000元。按貸款200萬元計(jì)，首10個(gè)月的利息就累計(jì)多付了3萬多元。

可以想象，當(dāng)每個(gè)月供房利息只有1000多元的時(shí)候，許多人自然會選擇去購買一套可能租金要上萬元的房子來住，許多香港人將此稱為“這是銀行利誘我們買房子”！

但經(jīng)歷兩年多的低息后，香港各家銀行終于憋不住開始加息了。美國道富銀行的分析師Angela稱，盡管香港的利率要跟住美國利率，但是，在亞洲各國通脹率普遍上升、各國紛紛加息的環(huán)境中，香港各家銀行仍有必要采取上調(diào)商業(yè)貸款利率的做法。“雖然控制不了HIBOR，但至少可以從增加可浮動的部分來調(diào)節(jié)。有機(jī)會賺錢，銀行自然不會放過！”她說。

中原地產(chǎn)聯(lián)席董事黃良升在與筆者交流時(shí)也認(rèn)為，此次加息主要是香港銀行出于自身利益的商業(yè)考慮。為了爭奪市場占有率，過去兩年，香港大型銀行，如匯豐等首先宣布實(shí)施低息政策以吸引客戶。“這些銀行現(xiàn)在達(dá)到目的了！匯豐銀行的市占率現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了第一位。”黃良升說，對于香港各銀行來說，現(xiàn)在是時(shí)候“收復(fù)失地”了。

“價(jià)格戰(zhàn)使得一些銀行去年在住房貸款這部分都虧了本，所以，現(xiàn)在又是大銀行帶頭提高H按，賺回利潤。既然它們已經(jīng)成功地占有了市場，就不用再采取低息政策搶客了。”

有些看法認(rèn)為，此次香港銀行調(diào)高H按是因?yàn)殂y行不看好后市，筆者認(rèn)為并非如此。事實(shí)上，如果有心留意的人會發(fā)現(xiàn)，香港的銀行早在去年便開始了H按的加息幅度，但一直到今年預(yù)算案之前，樓價(jià)一直處于干升狀態(tài)。目前最早退出拆息政策的是恒生銀行，該行早在去年11月便隨同渣打銀行調(diào)升了按揭利率。而當(dāng)時(shí)恒生銀行發(fā)言人表示，利率政策的調(diào)整是因?yàn)槭袌鰧�資金需要有所增加，“與按揭業(yè)務(wù)和樓市風(fēng)險(xiǎn)無關(guān)”。

港二手房量跌價(jià)未跌

在銀行提息之后，上周末發(fā)生的日本大地震似乎給熾熱的香港樓市又增加了降溫的理由。進(jìn)入本周，香港二手房市場出現(xiàn)急劇萎縮。有地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)介紹說，在屯門前日甚至出現(xiàn)了一宗放棄訂金的案例，準(zhǔn)買家損失10萬元離場。“因?yàn)檫@位買家認(rèn)為未來房價(jià)會下跌超過10%。”這位經(jīng)紀(jì)朋友說。

遺憾的是，以筆者所見，香港二手房的成交價(jià)幾乎沒有下跌。盡管有香港媒體披露，一些賣家自動降價(jià)，幅度高達(dá)4%~5%，但筆者在認(rèn)真研究后發(fā)現(xiàn)，這些賣家原先的叫價(jià)便過于強(qiáng)硬，有的比市價(jià)高出30%，這樣的價(jià)格即使現(xiàn)在回調(diào)5%，仍然高于市價(jià)。這顯示賣方仍然不為市場氣氛所動。

賣方信心仍足的另一例子是近期的放盤量大大減少，一些較好的房源議價(jià)空間仍小。在太古城附近，地產(chǎn)中介王先生說，一旦價(jià)格真的下跌，好房源會封盤不再出售。事實(shí)上，近期一些好房源一掛出便被長期投資者搶購一空。“很多人拿來收租，有人一口氣買下數(shù)個(gè)樓盤。”他說。

房源的減少，辛苦了那些房地產(chǎn)中介公司——他們紛紛出招吸引賣家提供盤源。在大型屋苑太古城附近，一些中介打出了放盤即送超市現(xiàn)金券100元的廣告；在靠近深圳的粉嶺區(qū)，有一家大型的地產(chǎn)商甚至自降傭金，提出“業(yè)主半傭”的口號，以吸引業(yè)主前來放盤。

在過去幾個(gè)月中，香港樓市的確出現(xiàn)了一些極有趣的事情。額外印花稅出臺之后，短炒風(fēng)的確被打壓了下來，但是，樓價(jià)依然堅(jiān)挺。在香港財(cái)政司司長曾俊華第一次提出預(yù)算案之后，香港樓市不跌反升，出現(xiàn)了一個(gè)“小陽春”行情。一些地產(chǎn)商紛紛拿出手中的新樓盤放售，民眾的反應(yīng)也相當(dāng)“熱情”，時(shí)常在報(bào)章上看到一些買家大贊某某新盤價(jià)格便宜又劃算的報(bào)道。

“在過去3個(gè)月里，香港樓價(jià)升了近一成。港島區(qū)的樓價(jià)甚至超過了1997年高位，這太瘋狂了！”黃良升說。以他個(gè)人對香港房地產(chǎn)市場多年的研究經(jīng)驗(yàn)來看，一般樓價(jià)和成交量通常是同一方向變化的，如果出現(xiàn)了像目前這樣的價(jià)升量跌的情況，肯定是其中一項(xiàng)出了問題。“通常都是價(jià)格出了問題！現(xiàn)時(shí)香港樓價(jià)明顯被炒高了，所以成交量追不上價(jià)格的走勢。”

所以，日本大地震也只不過是市場拿來說事兒的一個(gè)“噱頭”罷了，地震跟香港樓市關(guān)系非常小，現(xiàn)在成交量下跌的根本原因還是樓價(jià)太高。

從現(xiàn)狀來看，市場對于樓價(jià)的看法已經(jīng)出現(xiàn)了兩極分化的趨勢，究竟誰會勝出？或許還要拭目以待。

一直期待香港特區(qū)政府大力調(diào)控房價(jià)的香港人這周可能會覺得有點(diǎn)解氣了，隨著近期各大銀行紛紛調(diào)升了同業(yè)拆息按揭的附息幅度(俗稱H按)及浮動上限，一直處于“亢奮”的香港樓市終于出現(xiàn)調(diào)整勢頭，有地產(chǎn)中介對筆者說，在本周早些時(shí)候，甚至出現(xiàn)了十大屋苑零成交的紀(jì)錄。