港版限購(gòu)令出臺(tái) 香港地產(chǎn)陷膠著

自去年香港樓市不斷升溫，“九招十二式”、額外印花稅（SSD）等措施被先后采用之后，今年前兩個(gè)季度香港政府繼續(xù)加大調(diào)控樓市的力度。經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的消化，這些措施開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)成效。由中原地產(chǎn)研究部編制的中原城市領(lǐng)先指數(shù)顯示，香港樓價(jià)在日本大地震及本地銀行加息之后累計(jì)下跌了1.2%。雖然降幅不大，卻也顯示了香港樓市過(guò)去幾個(gè)月飆升的亢奮狀態(tài)將告一段落。

金管局新規(guī)嚴(yán)厲

今年第一季度，香港個(gè)人資料私隱專(zhuān)員公署提出了共享按揭資料以便金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行信貸評(píng)估的建議。隨后，香港金融管理局（金管局）要求，從4月1日起，各銀行需將按揭貸款申請(qǐng)人所申請(qǐng)之按揭項(xiàng)目的資料提供給信貸資料機(jī)構(gòu)，其中包括申請(qǐng)人姓名，就每宗按揭中的身份（借款人、按揭人或擔(dān)保人）、身份證號(hào)碼以及每宗按揭的賬戶(hù)狀態(tài)（生效、結(jié)束抑或已撇賬）等信息。金管局同時(shí)也指出，為了盡量保護(hù)個(gè)人隱私，建議共用的按揭資料只涉及按揭宗數(shù)，而非按揭物業(yè)的詳細(xì)資料。

據(jù)業(yè)界人士透露，該政策中所指的“信貸資料機(jī)構(gòu)”是一家名為“環(huán)聯(lián)信貸”的公司，其提供的主要服務(wù)之一即為信貸報(bào)告。環(huán)聯(lián)信貸在其網(wǎng)站上列明，其提供的報(bào)告所涉及的數(shù)據(jù)非常完整，包含一系列正面、負(fù)面數(shù)據(jù)。

中原地產(chǎn)研究部聯(lián)席董事黃良升向《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》透露，其實(shí)收集個(gè)人負(fù)債信息并輸入資料庫(kù)的做法在香港已經(jīng)實(shí)行十多年了。但是，過(guò)去收集入庫(kù)的大多是信貸方面的不良記錄，此次將按揭信息也收集在內(nèi)還是第一次。

香港政府采取該措施的主要目的是為了避免房地產(chǎn)泡沫的形成甚至破滅。金管局在向公眾咨詢(xún)的文件中指出，一些國(guó)家采取擴(kuò)張性的財(cái)政政策及寬松的貨幣政策將導(dǎo)致全球資金激增，并可能引發(fā)熱錢(qián)涌入香港，從而增加資產(chǎn)價(jià)格形成泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。

但是，業(yè)內(nèi)人士對(duì)于香港樓市的健康狀況仍很有信心。黃良升向本報(bào)分析指出：“香港在1997年的亞洲金融危機(jī)最?lèi)毫拥那樾蜗拢唇彝锨繁嚷室矁H為2%，而現(xiàn)在的情形比當(dāng)時(shí)好得多。”所以他認(rèn)為現(xiàn)階段香港樓市是很健康的。此外，黃良生向筆者介紹，香港人在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的時(shí)候會(huì)賣(mài)車(chē)、賣(mài)股票，但是很少賣(mài)樓。或許整體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)達(dá)到崩潰邊緣的時(shí)候，港人才會(huì)連房子都不要了。

金管局針對(duì)上述類(lèi)似的業(yè)內(nèi)聲音進(jìn)行了回復(fù)，指出現(xiàn)時(shí)的利率環(huán)境與亞洲金融危機(jī)期間剛好相反，如果現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)泡沫破裂，而隨之而來(lái)的是大幅加息而非息率持續(xù)下降，則情況將非常危險(xiǎn)。

金管局推出收集按揭信息這一措施的另一個(gè)目的則是控制香港銀行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)。金管局的統(tǒng)計(jì)顯示，樓房按揭貸款已經(jīng)占香港整體銀行業(yè)“在香港使用之貸款”的四成，所以，借款人的借貸收入比例，以及還款能力直接影響到香港銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)水平。

申報(bào)按揭資料的政策剛剛開(kāi)始實(shí)施，效果如何尚不可知。但是，黃良升認(rèn)為，或許香港特區(qū)政府加強(qiáng)對(duì)銀行業(yè)借貸行為的監(jiān)管，將會(huì)比收集共享個(gè)人按揭資料更加有效。黃舉例說(shuō)，比如限制銀行投放在房地產(chǎn)行業(yè)中的貸款比率不得超過(guò)總貸款量的30%等，都將會(huì)更直接地控制風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，金管局的確已經(jīng)意識(shí)到香港貸款增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)。金管局總裁陳德霖已于近日致函香港各銀行，稱(chēng)將監(jiān)察業(yè)界今年剩余月份的貸款計(jì)劃。

樓市現(xiàn)膠著狀態(tài)

有地產(chǎn)界人士表示，盡管金管局出臺(tái)了要求借款人上傳按揭信息的政策，但是最終貸款與否還是各家銀行自己決定，所以，對(duì)于一些重要的大客戶(hù)，市場(chǎng)認(rèn)為銀行未必會(huì)拒絕貸款。相反，這個(gè)政策煩到的可能僅是普通小市民而已。

香港畢竟是一個(gè)自由度非常高的市場(chǎng)，對(duì)于資金雄厚的客戶(hù)，無(wú)論已經(jīng)買(mǎi)了多少套房子，只要供得起，銀行還是會(huì)開(kāi)綠燈。

恒生銀行的個(gè)人銀行服務(wù)經(jīng)理阿鐘表示，雖然樓價(jià)居高不下，但是，銀行主要還是關(guān)注貸款申請(qǐng)人的還款能力。“雖然有些樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)升穿1997年高位，但是，只要供款者能負(fù)擔(dān)得起，銀行還是會(huì)借。”但這并不表示銀行不考慮樓市出現(xiàn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。“銀行主要通過(guò)壓低樓盤(pán)的估值來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。”阿鐘舉例道，一套房子賣(mài)價(jià)300萬(wàn)，但是，銀行可能保險(xiǎn)起見(jiàn)只估其價(jià)為250萬(wàn)，貸款部分則為250萬(wàn)的七成，而所差的50萬(wàn)就要買(mǎi)家自行想辦法。

此外，阿鐘還向筆者介紹，恒生銀行按揭審批部門(mén)要求申請(qǐng)人在提交申請(qǐng)材料時(shí)，盡量提供全面的過(guò)往信貸記錄，但同時(shí)也會(huì)做盡職調(diào)查。“我們會(huì)向環(huán)聯(lián)信貸調(diào)取資料，以便掌握申請(qǐng)人手頭上的物業(yè)供款情況。”阿鐘向筆者列出具體的計(jì)算公式，即申請(qǐng)人（或夫婦）總收入減去現(xiàn)有月供總和，然后再除以二，得到的金額則為申請(qǐng)人能夠再承受的月供上限。

對(duì)于坊間關(guān)于香港一些銀行開(kāi)始限制對(duì)第三套房貸款的傳聞，阿鐘表示恒生銀行尚無(wú)這種規(guī)定。黃良升也向本報(bào)表示，沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)哪家銀行有類(lèi)似的政策。他認(rèn)為，香港樓市很健康，空置率非常低，大部分買(mǎi)樓的人，哪怕是用來(lái)投資的，也都是作為長(zhǎng)線(xiàn)投資。尤其是額外印花稅出臺(tái)之后，短炒的情況更少了。因此，黃認(rèn)為銀行沒(méi)有理由限制人們買(mǎi)多少套房子。

在政府多管齊下之后，香港樓價(jià)于今年第一季度有所降溫。近日，更出現(xiàn)了額外印花稅實(shí)施以來(lái)的首宗虧本短炒個(gè)案。該炒家近日以190萬(wàn)元沽出一個(gè)小單位，雖然賬面獲利約25萬(wàn)元，但扣除SSD及代理傭金之后，實(shí)際虧損約7萬(wàn)元離場(chǎng)。

但黃良升向筆者透露，在SSD實(shí)施后，市場(chǎng)上也有不少短炒盈利的個(gè)案。但是，他不否認(rèn)市場(chǎng)中的投機(jī)分子的確因SSD的實(shí)施而少了很多。

太古城附近的地產(chǎn)中介黃小姐對(duì)筆者表示，前階段（2、3月份）市場(chǎng)的確安靜了一陣子，但是4月份又稍有活躍。“日本地震、銀行上調(diào)H按等對(duì)樓市的影響不是太大，現(xiàn)在樓市唯一怕的就是加息。”

自去年11月開(kāi)始，香港各家銀行紛紛提高同業(yè)拆息按揭利率（俗稱(chēng)H按），提升幅度介于0.03%至1%不等。市場(chǎng)甚至一度傳聞香港的恒生等銀行已經(jīng)棄用H按利率。

諸多措施，無(wú)論是從宏觀(guān)調(diào)控角度出發(fā)，還是商業(yè)利益的考慮，都對(duì)香港樓市產(chǎn)生合力作用。此外，外圍環(huán)境對(duì)香港樓市也存在很大影響。例如，中原地產(chǎn)研究部的研究顯示，美元匯價(jià)與香港地產(chǎn)成一定的反向關(guān)系。因此，美元未來(lái)的走勢(shì)也會(huì)是左右香港樓價(jià)的因素之一。有香港地產(chǎn)界人士稱(chēng)，香港樓市接下來(lái)短期內(nèi)將出現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但是幾個(gè)月之后或?qū)⒗^續(xù)此前上升的勢(shì)頭。