對于上市后綠地是否仍在意“地產一哥”的提問，8月18日上市當天，綠地集團董事長張玉良笑而不語，并未對媒體做出明確回應。“綠地將進行產融結合，配合互聯網+，走國際化道路。”在張玉良當天的回應中，房地產這一主業只是綠地產業板塊中的一部分，沒有作為亮點被凸顯出來。
上市前，綠地的銷售和財務數據外界只能預估，上市之后綠地的財務報表將公開透明。在地產利潤普遍下滑的背景下，如何實現房地產業務盈利能力與規模相匹配，成為擺在張玉良面前的一個新課題。
綠地“去地產化”？
這家剛剛登頂全球房企市值規模之最的開發商，在上市前的這段時間，對外卻極少提及房地產主營業務。外界聽聞更多關于綠地的消息，新西蘭公司注冊則是與地鐵、金融和海外投資相關的內容。
對于綠地上市后將如何布局，8月18日，記者在采訪中了解到，綠地接下來的目標相當明確：在去年4021億元營業額的基礎上，今年要達到4500億元的目標；2020年營業額達到8000億元，入圍世界100強。
投資地鐵、做基建、成立軌交PPP基金、入股黑龍江股權交易所和貴陽資產交易中心，這家房地產公司在上市前夕的種種動作，看上去都與房地產關系不大。針對給外界造成“去地產”印象的猜測，綠地集團表示房地產仍是核心主營業務，但公司的確在嘗試業務的多元化。
“在綠地沖刺8000億的路上，如果沒有房地產作為支撐，是不可想象的。”克而瑞研究部副總經理林波表示。
如何看房地產這一核心主營業務領域，今年年初張玉良在接受記者采訪時坦言，簡單來看住宅產業，高峰期基本上已經過去。在經濟從高速增長變為中速增長的背景下，住宅再實現高速上漲已不可能，但這并不意味著房地產沒有發展空間。
“在中國，房地產還是有很大的空間，注冊日本公司只是區域表現的差異問題。商業地產可能好一些，產業地產的增長還在繼續，這是我對行業的基本判斷。”張玉良說。
就綠地是否要“去地產”化的市場猜測，綠地方面表示這種說法并不準確。“房地產現在是，未來也仍將是綠地的核心主營業務。與此同時，綠地也會進行多元化的嘗試，拓展房地產以外的業務。”綠地集團相關人士表示。
實際上，綠地是全國房企里第二大的“地主”。僅存量的土地儲備，就能維持其相當長的時間。
據克而瑞統計，綠地的土地儲備達1.3億平方米，比恒大1.5億平方米的儲備量少了0.2億平方米，位居全國第二。在綠地的土地儲備分布中，一線城市占12.2%，二線城市占53.6%，三四線城市占34.1%。
“如此巨量的土地，開發完至少需要十年以上。綠地不可能完全舍棄房地產。”億翰智庫分析師張化東說。
全年業績完成率僅33.5%
對綠地來說，上市后的挑戰在于，如何保證與巨無霸體量相稱的盈利能力，并給予股東可觀的回報。
從今年上半年的情況看，綠地的業績并不搶眼。
據億翰智庫統計，今年前7個月綠地銷售額為937億元，銷售面積912萬平方米；銷售額居萬科、恒大之后，位列全國房企第三。按今年房地產2800億的全年銷售目標，前7個月綠地全年業績的完成率只有33.5%。
中原地產分析師盧文曦指出，在盈利能力上，綠地能否有所突破也有待進一步觀察。“上市前綠地一直在沖規模，闖名氣。上市后思路需要轉變，應以利潤為核心，而不僅僅擁有規模的優勢。”盧文曦說。
針對如何提高企業盈利的提問，張玉良8月18日向媒體回應，公司將推動房地產主業進行三大轉變：從偏重規模到偏重盈利、從偏重開發到開發運營并重、從偏重國內開發到全球同步開發。
按張玉良的思路，綠地將推進基建、金融、消費這三大新主力業務。在林波看來，與恒大跨產業做食品、文化產業的轉型完全不一樣，綠地的轉型圍繞房地產主業展開。“綠地看重的地鐵、基建、金融和海外業務，某種程度上是房地產系列的衍生品。”林波表示。
然而房地產行業利潤走低已經是行業普遍現象。綠地的“新三板”，能否應對資本市場對綠地業績和利潤增長的期許，還不能確定。
上海一家大型房企高層告訴記者，開發商提升利潤主要通過降低融資成本、控制拿地成本，以及提高周轉率和項目運營能力。“融資成本是最主要的一個方面。從成本角度來考慮，一個項目賺不賺錢，很大程度上取決于用什么樣資金。”上述房企高層說。
記者了解到，去年綠地的平均融資成本約在6%左右，分為國內和海外融資兩部分。綠地高層透露，去年國內房企融資一般是銀行基準利息加10%。另一方面，綠地加大了海外融資的比例，僅去年一年就在海外籌得100多億。“一些海外項目的融資成本只有2%-3%左右，這使得整體融資成本得以大幅下降。”前述綠地人士說。
一位不愿具名的分析師指出，綠地上市之后，第一個最重要的任務就是對資金進行置換。“通過資本市場進一步降低融資成本。把以前貴的錢換出去，用新的更便宜的資金進行替換，從而增加利潤率。”上述分析師說。
