投資香港物業(yè)出租商時機正好

香港是全世界最火爆的房地產(chǎn)市場之一﹐在這裡經(jīng)營的企業(yè)目前可被分為兩類﹐樓市新政的受益者和犧牲者。

香港政府正在嚴厲打擊樓市投機﹐措施之一是對兩年內(nèi)轉(zhuǎn)售的房屋開徵額外印花稅。在該政策出臺後的兩週內(nèi)﹐香港樓市成交量驟降﹐分析師則預測成交量會進一步下滑﹐並預言明年住宅銷量將下降最多30%。與此同時﹐居高不下而且正在上升的土地成本將壓縮開發(fā)商的盈利空間。

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香港政府正在嚴厲打擊樓市投機。有不利因素作怪﹐開發(fā)商在股市的表現(xiàn)自然不好。嘉里建設有限公司(Kerry Properties Ltd., 0683.HK, 簡稱﹕嘉里建設)是表現(xiàn)最差的個股之一﹐過去10個交易日累計下跌9%。房屋中介美聯(lián)集團有限公司(Midland Holdings Ltd., 1200.HK, 簡稱﹕美聯(lián)集團)同期更是暴跌30%。

反觀商用物業(yè)出租商﹐它們的前景卻好得不能再好。高力國際(Colliers International)表示﹐隨著企業(yè)不斷入駐﹐目前香港優(yōu)質(zhì)寫字樓的空置率不到4%﹐歷史平均水平為8%。鑒於商用物業(yè)增加速度難以滿足需求增長﹐高盛(Goldman Sachs)預計未來一年寫字樓租金將上漲20%-30%。

股民則有機會分一杯羹。花旗投資研究(Citi Investment Research)表示﹐物業(yè)出租商的股本收益率偏低﹐導致過去這些企業(yè)的股票估值（股價與資產(chǎn)淨值之比）較開發(fā)商低15%。隨著今年物業(yè)出租商股價上升﹐估值差距已經(jīng)收窄﹐幾乎與開發(fā)商不相上下。舉例來說﹐主要在中環(huán)經(jīng)營優(yōu)質(zhì)寫字樓的香港置地(Hongkong Land Holdings Ltd., H78.SG)今年的股價就累計上漲近37%。

而且﹐隨著香港置地的資產(chǎn)價值被向上修正﹐儘管其股價已有較大升幅﹐但仍較花旗預測的基於資產(chǎn)淨值的估值水平低34%。隨著投資者對香港置地提高資產(chǎn)回報率的能力漸趨樂觀﹐這個差距應該還會縮小。1989年以來香港置地股票估值的平均折讓幅度為28%。

而那些在中環(huán)以外地區(qū)有房可租的公司也蘊含投資機會﹐這是因為有些投資銀行和大型公司正把輔助部門的員工轉(zhuǎn)移至租金相對低廉的社區(qū)。在維多利亞港九龍一側(cè)擁有大量物業(yè)的九龍倉集團有限公司(Wharf (Holdings) Ltd., 0004.HK, 簡稱﹕九龍倉集團)和業(yè)務集中在香港東部的太古股份有限公司(Swire Pacific Ltd., 0019.HK, 簡稱﹕太古)都是這樣的企業(yè)﹐與樓盤集中在中環(huán)的租賃商相比﹐它們的股價還都沒有出現(xiàn)大幅上漲﹐因而存在價值洼地。

總而言之﹐現(xiàn)在是投資物業(yè)出租商的好時機。