投資性房地產(chǎn)計(jì)量方式糾偏

      繼連續(xù)下文警示信托投資風(fēng)險(xiǎn)、金融同業(yè)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及債權(quán)計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)后，昨日，保監(jiān)會(huì)再出臺(tái)嚴(yán)控險(xiǎn)資投資風(fēng)險(xiǎn)的第十道“監(jiān)管令”，對保險(xiǎn)公司投資性房地產(chǎn)的評(píng)估增值進(jìn)行清理和規(guī)范。

      保監(jiān)會(huì)稱，《關(guān)于清理規(guī)范保險(xiǎn)公司投資性房地產(chǎn)評(píng)估增值有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱《通知》）主要是為加強(qiáng)償付能力監(jiān)管并防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，[新西蘭注冊公司]而和前述投資風(fēng)險(xiǎn)警示等“監(jiān)管令”不同的是，《通知》并不著眼于警示地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，而是對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量、估值等實(shí)操進(jìn)行了細(xì)化要求。

      與此同時(shí)，保監(jiān)會(huì)正在修訂投資性房地產(chǎn)的償付能力資產(chǎn)認(rèn)可標(biāo)準(zhǔn)，目前此項(xiàng)工作正處于公開征求意見階段。在新的認(rèn)可標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布實(shí)施和本次清理工作完成前，保監(jiān)會(huì)要求各保險(xiǎn)公司應(yīng)暫停執(zhí)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量政策。

      事實(shí)上，這已經(jīng)是保監(jiān)會(huì)近期多次提到房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。信達(dá)證券首席國際市場分析師昨日提到，房地產(chǎn)市場可以確定的是幾乎不可能繼續(xù)成為一個(gè)很賺錢的投資項(xiàng)目。

      另據(jù)多位券商分析師表示，房地產(chǎn)市場壓力較大，多數(shù)城市都已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場過度發(fā)展的跡象，而在這個(gè)過程中可能會(huì)蘊(yùn)藏著比較大的風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)在信托產(chǎn)品、基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)計(jì)劃中亦初現(xiàn)端倪。

      據(jù)《第一財(cái)經(jīng)（微博)日報(bào)》記者了解，[注冊塞舌爾公司]保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)的渠道較為多樣化。除了投資成熟商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓及養(yǎng)老社區(qū)等，保險(xiǎn)資金近幾年還投資于各大城市的大宗物業(yè)等。

      《通知》中提及的投資性房地產(chǎn)實(shí)際上是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的建筑物。《通知》中將清理范圍細(xì)化為兩個(gè)方面，一是保險(xiǎn)公司以物權(quán)方式直接持有的且以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)；二是保險(xiǎn)公司通過設(shè)立或入股項(xiàng)目公司間接持有的且以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。

      以某非上市保險(xiǎn)公司的年報(bào)為例，對于投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式一般如下：一般情況下，投資性房地產(chǎn)按成本進(jìn)行初始計(jì)量，且按公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不對其計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，并以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

      另據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者翻查的多份年報(bào)，對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的估計(jì)一般說明為：根據(jù)投資性房地產(chǎn)所在地活躍房地產(chǎn)交易市場上同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，如無法取得同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價(jià)格的，參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)；也可以基于預(yù)計(jì)未來獲得的租金收益和有關(guān)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值確定其公允價(jià)值。

      保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)，[注冊薩摩亞公司]將對保險(xiǎn)公司報(bào)送的以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)逐項(xiàng)審核，對不符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和償付能力監(jiān)管規(guī)定的，將責(zé)令公司調(diào)整會(huì)計(jì)報(bào)表賬面價(jià)值和償付能力報(bào)表認(rèn)可價(jià)值，并區(qū)分問題性質(zhì)確定是否對以前各期償付能力報(bào)告進(jìn)行追溯重述。

      一位保險(xiǎn)資管人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者：“事實(shí)上，《通知》出臺(tái)的背景主要是有部分公司對不動(dòng)產(chǎn)的估值過高，有些公司甚至達(dá)到5~10倍左右，這樣一來的好處是能夠提高償付能力充足率水平，不過也會(huì)偏離標(biāo)的本身的價(jià)值。此外，對于不動(dòng)產(chǎn)的估值各家險(xiǎn)企態(tài)度不一，也沒有橫向可比性。”

       除了保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)試圖提升償付能力充足率的目的，另外值得關(guān)注的是目前國內(nèi)整體估值體系并不完善，一位券商高管表示：“國內(nèi)資產(chǎn)的估值非常困難，因?yàn)橹袊�的無風(fēng)險(xiǎn)收益率不是只有一個(gè)，而是有一組，從低至高不等，這對資產(chǎn)價(jià)格的確定帶來很大的困擾，也是估值分化程度較大的原因。”