外來投資大幅減少，美國樓市失寵了嗎？

報(bào)告還顯示，購買美國房產(chǎn)的外籍人士之中，60%擁有美國的長期簽證許可。作為一個(gè)整體，他們購買房產(chǎn)的成交價(jià)格中位數(shù)為280600美元，高于美國市面上所有房屋售價(jià)的中位數(shù)(259600美元)。

由于稅法寬松、氣候宜人，佛羅里達(dá)州吸引了20%的外國買家，加拿大人尤其熱衷在這里買房。其次是加利福尼亞州，獲得了12%的外國買家青睞，是中國買家的首選目的地。排名第三的是得克薩斯州，印度和墨西哥人特別喜歡在此聚居。

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯(Lawrence Yun)表示，外國買家在美國樓市的投資減少是很多因素綜合的結(jié)果，比如全球經(jīng)濟(jì)增長放緩、部分國家資本管制、美元持續(xù)走強(qiáng)以及待售房屋庫存量低等。“然而，下降的幅度十分驚人，這意味著(全球投資者)對(duì)持有美國房產(chǎn)的信心在降低。”勞倫斯表示。

報(bào)告顯示，美國市面上的外國買家主要來自中國、加拿大、英國、印度和墨西哥。近兩年，來自這些國家的投資者在美國房產(chǎn)上的投資不約而同地出現(xiàn)了大幅下降。

全球海外房產(chǎn)中文平臺(tái)居外網(wǎng)CEO兼董事羅雪欣女士也對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者證實(shí)，中國買家對(duì)美國房產(chǎn)的投資熱情逐漸下降，過去五個(gè)季度的詢盤量有四個(gè)季度呈下跌趨勢(shì)。相比之下，中國買家在英國、澳大利亞和日本等競(jìng)爭市場(chǎng)上的投資更多。

沃頓教授：降息刺激作用有限

美聯(lián)儲(chǔ)將于7月底宣布降息，基本上已是板上釘釘?shù)氖铝耍ㄒ坏膽夷顭o非是降25個(gè)基點(diǎn)還是50個(gè)基點(diǎn)。降息在即，抵押貸款利率持續(xù)下降，不少美國建筑商對(duì)未來前景感到樂觀，但就目前來說，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在不景氣中苦苦掙扎，新屋開工數(shù)已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月下滑。

美國商務(wù)部7月17日公布的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)季節(jié)性因素調(diào)整后的6月新屋開工量為125.3萬套，較5月的126.5萬套下降0.9%，單戶住宅的上漲被多戶建筑的大幅下降所抵消。與此同時(shí)，營建許可獲批量下跌6.1%至122萬份，跌至兩年以來的最低水平。

海軍聯(lián)邦信貸協(xié)會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗里克(Robert Frick)表示：“較低的抵押貸款利率并不能刺激住房建筑行業(yè)增加建房，技術(shù)工人短缺、材料成本高企、可建房土地匱乏，都會(huì)持續(xù)阻礙產(chǎn)出。”

通常而言，降息對(duì)樓市的刺激作用是顯而易見的，但這次的情況可能會(huì)有所不同。

杜蘭頓院長對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，雖然降息利好樓市，但隨之而來的經(jīng)濟(jì)衰退危機(jī)會(huì)削弱投資增長，因此實(shí)際效果料將相當(dāng)有限。

基斯教授也對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，相較于上次經(jīng)濟(jì)衰退前，當(dāng)前的住房和抵押貸款市場(chǎng)的處境更為安全，但低迷期可能很快會(huì)出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)隨之下滑。

他認(rèn)為，降息肯定會(huì)增加購房者的買房動(dòng)力，但當(dāng)前利率已經(jīng)很低，30年抵押貸款利率接近4%，降息的進(jìn)一步推動(dòng)作用并不大。另一方面，當(dāng)前較低的利率也使得美聯(lián)儲(chǔ)難以通過再融資的渠道來刺激經(jīng)濟(jì)，因?yàn)樵S多房主選擇在2015~2016年美聯(lián)儲(chǔ)大舉加息前進(jìn)行了再融資，鎖定了歷史低利率。除非美聯(lián)儲(chǔ)再度把利率降到零，否則很難推動(dòng)市場(chǎng)再融資的浪潮。

上次危機(jī)中的房價(jià)暴跌難再現(xiàn)

美國圣路易聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家埃蒙斯(William Emmons)在最近的一份報(bào)告中指出，自二戰(zhàn)以來，每次美國經(jīng)濟(jì)衰退之前，樓市都會(huì)率先出現(xiàn)異動(dòng)，而目前美國樓市的整體走勢(shì)與最近三次經(jīng)濟(jì)衰退之前的表現(xiàn)如出一轍。

美國最近三次的衰退分別發(fā)生在上世紀(jì)90年代、21世紀(jì)初及2008年，歷史數(shù)據(jù)顯示，房貸利率在底部反轉(zhuǎn)一到兩年后，美國經(jīng)濟(jì)就會(huì)陷入衰退。埃蒙斯由此推斷，美國經(jīng)濟(jì)下次衰退的起點(diǎn)最早可能在今年第四季度。

他在報(bào)告中寫道：“截至今年5月的獨(dú)棟房屋銷售數(shù)據(jù)證明，全美各地區(qū)的樓市依舊疲軟。不過當(dāng)前的情況并不像上次次貸危機(jī)導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)大衰退那么嚴(yán)峻，但與1990年~1991年、2001年兩次經(jīng)濟(jì)衰退期類似。”

杜蘭頓對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，預(yù)測(cè)未來總是很困難的，但從監(jiān)管框架的變化來看，2008年那種級(jí)別的危機(jī)再次發(fā)生的可能性很低，最近美國的房價(jià)并未瘋狂上漲，城市的建筑活動(dòng)也沒有過剩的跡象。

基斯也持類似觀點(diǎn)，他認(rèn)為，即使發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退，也沒必要擔(dān)憂美國房價(jià)會(huì)出現(xiàn)暴跌。一方面，房價(jià)取決于供求關(guān)系，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的急劇收縮意味著更多的失業(yè)率和更少的潛在購房者；另一方面，房價(jià)也取決于杠桿和抵押貸款。目前，美國住房市場(chǎng)的杠桿率低于之前住房市場(chǎng)的鼎盛時(shí)期。雖然存在許多低首付款貸款，但承保標(biāo)準(zhǔn)仍然要比2004 ~ 2006年更加嚴(yán)格，幾乎在所有情況下都要仔細(xì)審查貸款人的收入記錄和資產(chǎn)情況。因此，基斯稱，如果在經(jīng)濟(jì)衰退的情況下，房價(jià)會(huì)下跌，但是要比2008年金融危機(jī)期間的程度輕微許多。

目前美國哪些城市的房產(chǎn)還有較大投資潛力？杜蘭頓認(rèn)為，如果經(jīng)濟(jì)陷入衰退，舊金山、紐約、波士頓等當(dāng)前房價(jià)已經(jīng)很高的城市，到時(shí)候可能會(huì)有所下跌，而達(dá)拉斯、休斯敦、亞特蘭大等地，由于房價(jià)相對(duì)不高，同時(shí)土地開發(fā)限制正在逐漸增加，未來的上漲空間也許更大。

基斯則表示，從長遠(yuǎn)來看，投資房產(chǎn)取決于工作地點(diǎn)和人們想要居住的地方，有許多城市可以滿足這些要求。由于美國長期的經(jīng)濟(jì)前景仍然較為樂觀，因此更適合做長線投資。不過，他也補(bǔ)充道，短期來看，政策方面并不穩(wěn)定，“現(xiàn)任政府正在通過其政策阻礙全球投資者(赴美投資)。”

沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)和金融學(xué)教授沃切特(Susan M。 Wachter)在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)則表示，在沒有出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退的情況下，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮還會(huì)持續(xù)下去，這是受積極基本面推動(dòng)的，而非(炒作的)泡沫，因此短期內(nèi)2008年的次貸危機(jī)不會(huì)重現(xiàn)。